مشارکت بنام یک نفر ولی فروش اقساطی بنام دونفر!

عموی بسیار عزیزی چنین پرسشی مطرح نموده البته پاسخ ناقصی ایمیلی ارسال نمودم :

"شخصی جهت احداث 2 واحد مسکونی (در واقع یک واحد چون تفکیک نشده) مبلغ 40میلیون تومان از بانک مسکن وام گرفته وقرارداد مشارکت مدنی در دفترخانه تنظیم شده وحالا پس ازاتمام ساختمان بانک 2فقره قرارداد فروش اقساطی به دفترخانه ارسال نموده در اولی شخص شریک بعنوان راهن وبدهکار ودر دومی برادر شریک بعنوان بدهکار وخود شریک بعنوان راهن (بدون اینکه ملک تفکیک وبنام برادر سندتنظیم شود) واعلام نموده که این قراردادها پیرو سند مشارکت  مدنی بوده واز مبلغ هر سند 20میلیون تومان کسر وسپس حق الثبت محاسبه شود؟"

با توجه به پرسش آن عمو  این عمو چند پرسش مطرح می نمایم که با پاسخ به آنها آن عمو به پاسخ خود خواهد رسید:

1- در مواردی که برای یک وام دو یا چند قرارداد تنظیم می شودچه کسی ارتباط قراردادها را اعلام می کند؟

2- نمونه ی بارز وامی که برای آن دو قرارداد یا بیشتر تنظیم می شود کدام قرارداد است؟

3-آیا نمونه ی دیگری سراغ دارید؟

4-در این نوع قراردادها حق الثبت به چه ترتیبی وصول می شود؟

5-وحق التحریر چطور؟

6-آیا چنانچه بانک ارتباط دوقرارداد را به یکدیگر اعلام نماید باید مبلغ قرارداد اول را از دومی در محاسبه ی حق الثبت کم کرد؟

7- هرنوع قراردادکه باشد حتی اگربانک ارتباط دوقرارداد تسهیلات (غیرازمشارکت مدنی وفروش اقساطی)‌ را به هم اعلام نماید باید کم نمود؟

8- در قراردادهای افزایش مبلغ، حق الثبت ومخصوصا حق التحریر را در قرارداد دوم (افزایش) چگونه حساب می کنید؟

9-آیا برای یک قرارداد مشارکت بانک می تواند دو یا چند قرارداد فروش اقساطی تنظیم کند؟

10-آیا برای دوقرارداد مشارکت بانک می تواند یک فروش اقساطی تنظیم کند؟

11-اگر بانک نسبت به یک پلاک ثبتی مشارکتی با مالک آن پلاک که یک نفر است تنظیم کرده باشد آیا می تواند دو قرارداد فروش اقساطی به شرح زیر تنظیم نماید:

الف- یک فقره فروش اقساطی با مالک مزبور

ب- یک فقره فروش اقساطی دیگر با برادر مالک بعنوان بدهکار و اینکه مالک راهن باشدبطور همزمان

وآیا در این دوقرارداد فروش اقساطی می توان سه دانگ مشاع را برای هریک بعنوان گروگان قرار داد؟

12-آیا اصولا تنظیم قرارداد فروش اقساطی با شخص دیگری که طرف قرارداد مشارکت نبوده صحیح است؟

13- برای حل این مسئله ودرخواست بانک ومشتری چه راه حلی پیشنهاد می کنید؟

اول- انتقال سه دانگ از آن خانه (که اینک در دوطبقه ساخته شده است) به برادر مشتری در دوران مشارکت مدنی قبل از فروش اقساطی با اجازه بانک وسپس تفکیک وبعد تنظیم دوفقره فروش اقساطی یکی بنام مشتری ودیگری بنام برادر مشتری

دوم- تفکیک خانه به دو پلاک در زمان مشارکت وسپس انتقال یکی از آنها به برادر شریک با اجازه بانک وسپس تنظیم دوفقره فروش اقساطی یکی بنام شریک ودیگری بنام برادرش

سوم- تفکیک خانه به دوپلاک وتنظیم دوفقره سند فروش اقساطی بنام خود شریک وبعد انتقال یکی از آنها به برادر شریک البته با اجازه بانک مرتهن

کدام یک صحیح است؟ آیا هر سه صحیح است؟ کدام یک بهتر است وبصواب نزدیکتر؟

14-آیا در بندهای اول ودوم پرسش 13 تبدیل تعهد انجام نمی شود؟

15-اگر می توان دو قرارداد فروش اقساطی تنظیم نمود آیا می توان این دوقرارداد فروش اقساطی را با فاصله ی زمانی از هم تنظیم نمود؟

 

پاسخ عمو خادمی عزیز سردفتر 1 مهاباد: 

باسلام ودرود برعموی اصلی وعموی سوال کننده درحد وسع ناچیزم بترتیب شماره مختصرا نظرم راعرض میکنم اگرنیاز به توضیح بیشتریا مستنداتی بیشتر بود اعلام تا رفع نقص شود ضمناسایر دوستان واستادان محترم هم دراظهار نظراتشان کم وکاستی ها راتکمیل خواهند فرمود

 
1-وفق  تبصره 3ماده 15قانون عملیات بانکی بدون ربا اصلاحی مورخ 28/12/1365((ملاک تشخیص ارتباط قراردادها اعلام بانک ذیربط است

2- نمونه مرسوم وبارز مشارکت مدنی تبدیلی به فروش اقساطی است ولی این دلیل منحصر بودن به همین نوع قرارداد نیست درقانون هم احصانشده ودرتمامی  قراردادهای اعطاتسهیلات بانکی مشمول قابل اعمال است. 

 3- بغیر ازمشارکت چند سال قبل که بانک مسکن برای اعطا وام خرید 1 یاچند دانگ ملک رادرقالب خرید قطعی به قیمت اصل تسهیلات می خرید بعد آنرا درقبال مبلغ اصل وفرع درقالب مشتمل برهن به متقاضی وام ومالک چند دانگ مشاع دیگر می فروخت ودرهمان سند ششدانگ رابرهن میگرفت بخشنامه سازمان داریم که بااعلام بانک مابه التفاوت رقم دوسند مبنای محاسبه حق الثبت بود ولی مرسوم ترین نمونه همان مشارکت به فروش اقساطی میباشد. 

4- برابر تبصره 3مورداشاره حق الثبت ازمابه التفاوت رقم دو سند اول ودوم محاسبه میشودچون درتبصره تصریح شده (( ... حقوق متعلق اعم ازهرنوع عوارض حق الثبت ونظایرآ،ن باستثنای حق التحریرباید نسبت به مابه التفاوت دورقم فو ق الذکر محاسبه ودریافت گردد. ملاک تشخیص ارتباط قراردادها اعلام بانک ذیربط است ))

5- باتوجه به استثنا تحریر درتبصره فوق نسبت به کل مبلغ اسناد تحریر محاسبه ووصول خواهدشد.

6- بانک فقط مرجع اعلام ارتباط قراردادها می باشد وتکلیف محاسبه حق الثبت ازمابه التفاوت رقم دوسند درخود تبصره تصریح والزام شده است.

7 -درصورت تنظیم بیش ازیک قرارداد برای اعطای یک تسهیلات صرفنظر ازنوع آنها مفاد تبصره 3اعمال خواهدشد.

 8- برابر بند 70 م ب ث دراسناد افزایش مبلغ بشرط رد وبدل شدن مازاد برمبلغ  سند قبلی به نسبت مبلغ افزایش یافته حق الثبت وتحریر وصول خواهدشد.


9- بانک میتواند براساس یک سند مشارکت 2یاچند سند فروش اقساطی تنظیم کند (بدهکاریامبنای محاسبه درصد وکارمزد ومنبع تسهیلات "باسپرده وبی سپرده" ویاشرایط متفاوت باشد.)

10- بانک میتواند سهم الشرکه خودناشی از2یا3یابیشتر اسنادمشارکت مدنی را طی یک قرارداد فروش اقساطی بشریک یادیگری واگذار نماید ومنعی بنظرم نرسید.


11- میتوان وثایق سه دانگ مشاع باشند ولی حقوق بانک درترهین ششدانگ مفروز محفوظ تراست ودرمرحله اجرا حداقل ازنظر تصرف درمال مشاع که لازمه رضایت مالک سهام مشاع دیگر است مشکل نخواهدداشت پس مفروز باشد بهتراست البته میتوان دراسناد بارهن مشاع تصریح کرد که ((درصورت تخلف هریک ازمتعهدین دوسند، کل دین ومطالبات تبدیل بدین حال شده وبانک حق صدور اجراییه راهمزمان برای هردو قرارداد (عملا" 6دانگ وثیقه ) داشته باشد. 

12-صحیح است ومنعی ندارد (ردیف 165 م ب ث )موضوع بخشنامه های شماره 34/7071مورخ 17/4/86و34/1869مورخ 18/2/1384سازمان ثبت واموراسناد
13- هر3راه حل صحیح است . ولی راه حل سوم باضوابط بانک مسکن مغایرت دارد وبانک تعامل نخواهدکرد- ولی مجموعا راه حل دوم بهتر است. 

 14-تبدیل تعهدانجام نمیشود بلکه متعهد به متعهد دیگر تبدیل میشود (کد 661 م ب ث ).

15- همزمان بودن قراردادهای فروش اقساطی لزومی ندارد .
امیدوارم مورداستفاده ومفید واقع گردد. 

واما از عمو شعبانی عزیز: 

با تقدیم احترام-در ادامه نظر جناب خادمی این نکته را ضروری میدانم-با توجه به اینکه در این نوع قراردادها مقصود نهایی این است که نفردوم مالک بک واحد شود واین اقدام بانک بخاطر جلوگیری از تاخیر در تنظیم قرارداد اقساطی است خوب است که در این قرارداد اشاره شود که برابر اعلام و خواست طرفین و قبولی بانک راهن متعهد است بعد از اخذ سند تفکیکی. واحد فلان را بصورت قطعی به آقای فلانی(بدهکار رهنی دوم)با حفظ حقوق بانک منتقل نماید و.... 

/ 18 نظر / 55 بازدید
نمایش نظرات قبلی
سیاوش چشم پیام

سلام عمو.ما هم از این بدبختی ها زیاد داشتیم.خیلی مسخرس،تازه خوبه مال شما فروش اقساطی مال دو نفر بود مال من فروش اقساطی مال 6 نفر بود.از غیبتم در این مدت هم پوزش میخوام،درگیر انتخابات بودم.

نوبخت

سلام و عرض ادب. خوب هستین عمو جان؟ بنده هم چندین مورد از این دست مشارکتها داشتم. ولی اینجا بعد از اخذ پایان کار و تفکیک و جدیدا" اخذ سند مشارکت اول فسخ و یک واحد بنام شریک فروش اقساطی میشه ، و باقیمانده واحدها بعد از انتقال قطعی بنام افراد معرفی شده سند فروش اقساطی تنظیم میشه

علی

با سلام سوالی داشتم در مورد گواهی امضا الکترونیک که هزینه ان باید به چه صورت پرداخت شود آیا مشتری باید فیش را پرداخت و دفترخانه انرا بایگانی نماید و حق التحریر خود را در آخر ماه چگونه ثبت نمایم سوال دوم: آیا دفاتر اسناد رسمی شهرستان که از مرکز دور هستند باید هزینه حمل و نقل اوراق را بپردازند زیرا در شهر ما سازمان ثبت می گوید یا یکی از سردفتران برود و اوراق را بیاورد یا اگر سازمان اینکار را انجام دهد دفاتر باید هزینه حمل و نقل را بپردازند آیا این کار سازمان قانونی است ؟

ساداتی ندای قلم

سلام وارادت برعموی عزیزودوست داشتنی آقا پوزش مرا پزیرا باش درگیر انتخابات مازندران بودم استفاده بردم ازنظرات همکاران بخصوص استادخادمی بزرگوار واستادشعبانی

میرزا بنویس

سلام عمو در جواب علی آقای عزیز نظر یه اینکه همین سئوال را در وبلاگ حقیر و وبلاگ سردفتر مطرح فرموده بودند پاسخ در هردو بلاگ داده شده است

0081

سلام بر عموي عزيز . جهت اداي احترام و اثبات مودت خالصانه خدمت رسيدم با اميد ديدار

بابایی09126415314

باسلام متاسفانه الان در استان زنجان طبق اظهارنظراقاي ميرتاج الديني عمل ميشود(باتوجه به بخشنامه اخيرناجا مبنی برعدم مراجعه به دفاتر)اميدواريم كانون تهران وسازمان جلوي اين بخشنامه رابگيرند

طلوع

می نهی گه بر دو چشمانم قدم مستفیضم می کنی از بیش وکم تا تو باشی یار ما در چرخِ دون همدمی دلسوز در اوقاتِ غم من چه حاجت تا بگیرم یارِ نو مخلصم بسیار ای زبیا صنم قلب ما دلگرم هر فرزانه ای است کو بریزد گوهر از نی ریز وبم بوی حافظ آورد با خویشتن رویِ سعدی بر نهد بر جام جم

اخلاق سردفتری

سلام عموجان خوب و مهربان آمدم ادب عرض نمایم و سر ارادت بر آستانتان و پیشانی بر خاک قدمتان بسایم حضور پرمهرتان را قدردانیم .

پیر محمدی

سلام عمو جان یادم هست چند سال پیش شنیدم یا جایی خواندم ثبت استشهادیه محضری ( بصورت سند رسمی )ممنوع است لکن اخیرا هر چه جستجو کردم قانون یا بخشنامه در این خصوص نیافتم در این خصوص قانون یا مقرراتی سراغ دارید ؟