چند پرسش در خصوص اجرای احکام دادگاه ها !

سردفتر حق تنظیم سند بر خلاف قوانین موضوعه را ندارد این را داشته باشید تا عرض کنم:

 اگر حکم (گواهی) حصر وراثتی صادر شده باشد و در قسمت تعیین سهم الارث ورثه صریحا خلاف فروض ومقررات ارث باشد آیا سند را براساس مندرجات آن حکم تنظیم می کنید؟ یا اینکه به آن قسمت تعیین سهام توجه نمی کنید و سند رابا توجه به نسبت ورثه با متوفی و طبق قانون ارث تنظیم می نمایید بغیر از آنچه در حکم آمده است ؟ یا اینکه صاحب سند را جهت اصلاح حکم به مرجع صادر کننده حکم می فرستید؟ (که معمولا دراین موارد صاحب سند بایک نامه لاک ومهر شده برمی گردد و قاضی صادرکننده در آن نامه یک فحش اداری به سردفتر داده حکم اشتباه است به شما چه شما مجری حکم هستید نه صادر کننده آن ونه ذینفع اگر ذینفع نخواهد که حکم اصلاح شود به شما چه ربطی دارد!حالا اینجا سردفتر چه باید بکند حکم خلاف قانون را چگونه بپذیرد) اگراعتبار حکم حصر وراثت محدود به مبلغ معینی شده باشد چند حالت مطرح است: الف- بهای واقعی وارزش منطقه ای مال مورد انتقال کمتر از مبلغ اعتبار حکم است ب- بهای واقعی مورد انتقال بیشتر ولی ارزش منطقه ای دارائی کمتر از میزان اعتبار حکم است ج- بهای واقعی وارزش منطقه ای هر دو بیشتر از مبلغ اعتبار حکم می باشند درکدام یک از این سه حالت تنظیم سند اشکال دارد؟ اگر نسبت به مال مورد انتقال گواهی واریز مالیات بر ارث (باصطلاح فرم 19 مالیاتی) صادر شده باشد آیا باز هم تنظیم سند اشکال دارد یا بایستی ابتدا حکم صادره بلحاظ اعتبار ومبلغ آن اصلاح شود؟ اگر حکم صادره محدود به مبلغی شده و متوفی دارای اموال متعدد است و بهای واقعی و ارزش منطقه ای هریک از اموال وی کمتراز اعتبار حکم است ولی بها و مبلغ ارزیابی مجموع آنها بیشتر از اعتبار حکم باشد چه باید کرد؟ آیا می توان تک تک آن اموال را جداگانه مورد انتقال قرار داد یا فقط می توان تا آنجا انتقال داد که بیشتر از مبلغ اعتبار حکم نگردد؟ اگر در دفترخانه های متعدد انجام معامله شود چگونه این امر احراز می شود؟  اگر در حکم صادره نسبت وراث با متوفی مشخص نشده وسهام آنها نیز معین نگردیده باشد یا نسبت با متوفی معین ولی سهام وسهم الارث هریک مشخص نگردیده باشد یا سهام وسهم الارث هریک مشخص شده ولی نسبت هریک با متوفی معلوم نشده آیا این احکام نیاز به اصلاح دارند؟ اگر در حکمی نوشته شده باشد مابقی بین مادر و دختر به نسبت فروض تقسیم می گردد مگر اینکه مادر حاجب داشته باشد (همان قضیه ی دوبرادر یا یک برادر ودو خواهر...برای متوفی) آیا این داشتن حاجب را دفترخانه می تواند احراز کند یا بایستی حکم را برای رفع این نقص به دادگاه فرستاد؟

اگر حکمی مبنی بر محکومیت شخصی به انتقال صادر شده باشد ولی زائد برمیزان مالکیت آن شخص باشد چه می کنید؟ اگر حکمی صادر شده باشد که در آن حکم پلاک ثبتی مورد انتقال ذکر نشده باشد مثلا نوشته شده باشد باغ بالا را منتقل کنید چه می کنید؟ (البته منظور از باغ بالا باغهای معلق بابل نبوده است!) اگر در حکمی که صادر شده اسامی واشخاصی ذکر شده اند که اصولا مالک نیستند چه می کنید؟ اگر در حکمی که صادر شده شخصی محکوم به انتقال شده که چنین شخصی از مادر متولد نشده است (شاید اگر در گوگل سرچ کنید چنین اسمی پیدا کنید ولی در آن حکم این شخص یکی از وراث قید شده در صورتی که در بین وراث محکوم چنین شخصی نیست) چه می کنید؟ اگر حکمی صادر شده باشد که در آن حکم شخصی محکوم شده که مثلا دو فیمان (واحد محلی که مقدار آن درمحل مورد اختلاف است که 3333 مترمربع یا 3025 مترمربع است) از زمینی انتقال یابد در این صورت دو حالت مطرح است اول اینکه مساحت کل ملک وسهام مشاعی هریک از مالکین معین است ومی توان با تناسب به نتیجه ای تقریبی رسید (تقریبی از بابت همان اختلاف در مقدار فیمان محلی) ویا اینکه مساحت کل ملک هم نامعلوم است ومعلوم نیست که سهام مشاعی محکوم چند فیمان می شود شاید از دو فیمان کمتر باشد؟ (این گونه احکام در اجرا مشکل دیگری هم دارندوآن اینکه مشاع بایستی اجرا شوند یا مفروز) آیا اگر در حکمی مشابه مورد ذکر شده شخصی که مالک ششدانگ زمینی بمساحت مثلا 5000 مترمربع می باشد محکوم به انتقال 400 مترمربع شده باشد این حکم را چگونه اجرا می کنید؟ از یک طرف نحوه ی صدور حکم وذکر مساحت معین تلویحا حکایت از آن دارد که محکوم له یک قطعه زمین بمساحت معین بصورت مفروز از آن زمین 5000 مترمربعی خریده ودر تصرف دارد نه اینکه سهام مشاعی خریده باشد از طرف دیگر چون آن قطعه زمین 400 متری تفکیک نشده وبصورت ششدانگ درنیامده اجرای حکم بصورت مفروز وششدانگ ممکن نیست وخلاف مقررات ثبتی است و همچنین دفترخانه قبل از تفکیک توسط ثبت حق ندارد آن قطعه 400 مترمربعی را بصورت مفروز اجرا کند و اگر بخواهد آنرا بصورت مشاع اجرا کند چون اجرای مشاعی باعث سرایت مالکیت محکوم له در تمام سطح قطعه زمین 5000 مترمربعی می شود مورد اعتراض محکوم علیه قرار خواهد گرفت که چنین نفروخته است در اینجا چه می کنید؟ (برای حل این مشکل پیشنهادی به ثبت یکی از شهرستان های فارس داده شد ورئیس ثبت که شخص فعالی است پیگیری نمود ونهایتا منجر به صدور بخشنامه ای راهگشا شد که ثبت محل وقوع ملک را مکلف می کرد آن قسمت را افراز نموده و به دفترخانه اعلام نماید ولی متاسفانه آن بخشنامه هم تفسیر به رای گردید و عملا از حیز انتفاع خارج شد در آخر متن وشماره بخشنامه ذکر خواهد شد) مزرعه وقناتی که آنرا مشروب می کند تواما تحت یک پلاک ثبتی به ثبت رسیده است (طبق روال معمول) اگر حکمی صادر شده مبنی براینکه سهامی مشاعی از آن قنات بدون زمین آن به دیگری منتقل شود ویا برعکس سهامی مشاعی از زمین بدون قنات مختصه به دیگری منتقل شود چه می کنید؟ آیا این حکم خلاف مقررات ثبتی نیست؟ در اینجا اگر حکم به انتقال مقدار معین مفروز از زمین بدون قنات صادر شده باشد چه می کنید؟ اگر حکم به محکومیت شخصی به انتقال یک واحد آپارتمان از مجموعه ای چند واحدی که هنوز تفکیک نشده صادر شده باشد چه می کنید؟ در این مورد اگر مالکیت چند واحد مذکور بصورت مشاع در مالکیت چند نفر باشد ولی یکی از آنها محکوم به انتقال یکی از واحد ها (بدون اینکه تفکیک وتقسیم شده باشد) گردد چه می کنید؟ آیا این حکم خلاف مقررات ثبتی نیست؟ اگر نیست قبل از آن چه باید کرد که قابل اجرا شود؟

اگر حکم به محکومیت شخصی صادر شده باشد ومحکوم علیه پایان خدمت نداشته باشدو تنظیم سند بلحاظ مقررات نظام وظیفه ممنوع باشد چه باید کرد؟ اگر گفته شود در این مورد بخشنامه صادر شده که اشکال ندارد چون محکوم له دسترسی به مدارک محکوم علیه ندارد ولی اگر بتوان با مکاتبه با نیروی انتظامی ونظام وظیفه احراز کرد که ممنوعیت دارد یا خیر بازهم بایستی اعتنا نکرد؟ آیا آن بخشنامه خلاف نبوده ؟ بدین معنی که در مواردی که شخصی جهت انتقال ملکی حاضر نمی شود دادگاه وی را محکوم می کند ونماینده دادگاه بجای وی امضا می کند ولی سایر شرایط تنظیم سند ومقررات ثبت ونظام وظیفه و لزوم اخذ پاسخ استعلام از مراجع ذیربط از بین نمی رود بحث این است که در اجرای حکم دادگاه چراباید سایر مقررات را زیر پا گذاشت؟ و آیا این دور زدن قانون ویک مورد تقلب نسبت به قانون نیست که شخصی که پایان خدمت ندارد با خریدار تبانی می کند و خریدار با اخذ حکم بدون پایان خدمت منتقل نماید!؟

آیا در موقع اجرای حکم صرف اعلام دایره ی اجرای احکام دادگستری برای اجرای حکم کفایت می کند؟ وچه مدارکی مورد نیاز است؟ (نامه از دایره ی اجرا مبنی بر اجرای حکم ومعرفی نماینده و اوراق اجرائیه دادگستری و حکم بدوی و حکم تجدید نظر صادره کدام از موارد مذکور لازم است وکدام لازم نیست؟) آیا قبل از اجرای حکم به محکوم علیه اخطار می کنید که چنین حکمی صادر شده و جهت اجرای آن (انتقال سهام محکوم شده) به دفترخانه مراجعه نماید؟

اگر حکمی مبنی بر اثبات رابطه ی زوجیت صادر شده باشد آیا صرف صدور این حکم سند رابطه ی زوجیت است یا اینکه بایستی اجرا شود؟ واگر بایستی اجرا شود مجری این حکم چه کسی است؟ اداره ثبت احوال ؟ دفترخانه ی ازدواج؟! یا دفترخانه ی اسناد رسمی؟ (اداره ثبت احوال این رابطه ی زوجیت ثابت شده را در سند سجلی طرفین بنویسد یا دفترخانه ی ازدواج برای آنها در دفتر ازدواج ثبت کند – که خلاف است- یا با مراجعه به دفترخانه ی اسناد رسمی اقرارنامه ی ازدواج طبق مندرجات حکم نوشته وسپس به اداره ثبت احوال جهت ثبت در سند سجلی طرفین ارسال گردد؟ (بنظرم راه حل اول صحیح است) حال اگر بدوا بایستی اقرارنامه ازدواج نوشت اگر زوج یا زوجه محکوم علیه حاضر نشود وسند با حضور نماینده دادگاه تنظیم شود تکلیف مهریه چه می شود؟ اگر مهریه مشخص نشده باشد آیا می توان بدون ذکر آن اقرارنامه ازدواج نوشت؟ واگر مهریه مال غیرمنقول (خانه وباغ و...) باشد واین موضوع در حکم هم آمده باشد چه باید کرد؟ (با توجه به اینکه برای قید مهریه غیرمنقول در سند ازدواج بایستی قبل از عقد استعلام شده ودر صورت نبودن مانع قانونی حین العقد درسند ازدواج ذکر گردد سپس برای ثبت به دفترخانه اسناد رسمی ارسال شود) مشابه موارد مذکور برای طلاق و رجوع چه؟

اگر حکمی به اثبات وتنفیذ وصیتی تملیکی عادی صادرشده باشد آیا اجرای این حکم با ثبت محل وقوع ملک است؟  و کاری در دفترخانه ندارد؟

شکل ومندرجات سند انتقال اجرائی چگونه است؟ آیا شبیه تنظیم یک سند بیع است؟ (با همان عبارت فروشنده دایره اجرای احکام ... به قائم مقامی از طرف .... خریدار ... مورد معامله ....  و اسقاط کافه خیارات و ضمانت کشف فساد و ذکر بهای مورد معامله به قیمت واقعی اعلامی از طرف خریدار یا طبق مندرجات حکم یا مبلغ ارزیابی منطقه ای دارائی و قبول تعهداتی که در یک سند معمولی بعهده فروشنده یا خریدار گذاشته می شود؟) و آیا ذکر برخی از این تعهدات ویا مثلا اسقاط خیارات نمی تواند از طرف محکوم علیه مورد ایراد واقع شود که چنین موارد مورد توافق نبوده است با توجه به اینکه صدور حکم کاشف از انجام معامله ومالکیت است نه ناقل پس سند تنظیمی هم بایستی طبق اراده وخواسته طرفین تنظیم شود واز طرف دیگر این موارد که بعضا خیلی هم مهم هستند در حین صدور احکام در دادگاه ها احراز نمی گردد؟ آیا قبل از اجرای حکم بایستی به فروشنده از بابت اینکه اگر طلبی دارد اعلام کند خصوصا در مواردی که حکم غیابی صادر شده بایستی اخطاریه نوشت؟ واگر شخص خریدار اعلام کند که بابت بهای مورد معامله مبلغی به فروشنده بدهکار است چه باید کرد؟

 (مواردی که عرض شد بعضا در طول دوره ی سردفتری اینجانب وجود داشته که آنها را اجرا نکرده ام حتی با پیگیری های شدید وغلیظ دادگاه که چنین وچنان می کنیم وماده ی قانون مربوط به انفصال کارمندان دولت را برایم در نامه نوشته بودند که فورا جواب می دادم که قابل اجرا نیست به این دلیل و نهایتا دادگاه مجبور به اصلاح حکم می شد)

بخشنامه شماره 40485/1-16/8/85

بخشنامه مدیر کل محترم ثبت اسناد واملاک استان ...

از آنجائیکه برخی از آرای محاکم قضائی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به یک یا چند واحد آپارتمانی یا قطعاتی از املاک، علیه مالک یا مالکینی است که املاک آنها فاقد سابقه تفکیکی میباشد و شماره قطعه و حدود و مشخصات ومساحت آنها در حکم دادگاه قید نمیگردد و نتیجتا دفاتر اسناد رسمی بر خلاف تکلیف مقرر در ماده 32 آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 * قادر به درج حدود ومشخصات ملک در سند انتقال نمی باشند لذا بمنظور حل مشکل مطروحه ، کلیه واحدهای ثبتی میبایست در اجرای احکام نهائی دادگاهها نسبت به تنظیم صورتمجلس تفکیکی مورد حکم اقدام و صورتمجلس تفکیکی را جهت تنظیم سند انتقال به دفترخانه مربوطه ارسال دارند و دفاتر اسناد رسمی نیز مطابق مقررات جاری پس ازاخذ استعلامهای مربوطه از مراجع ذیصلاح اقدام به تنظیم سند نمایند بدیهی است تنظیم صورتمجلس تفکیکی متمم برای سایر واحدها و قطعات تفکیکی ،حسب مورد طبق حکم نهائی مرجع قضائی یا تقاضای مالک یا مالکین وارائه پایان کار ساختمانی ومقررات مربوطه خواهد بود.

حسینعلی امیری معاون رئیس قوه قضائیه و ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

*ماده32 در کلیه اسناد معاملات املاک باید شماره پلاک و حدود و فواصل ملک مورد معامله تصریحا قید گردد.

 

 

/ 0 نظر / 270 بازدید