کلبه ی عمو

در کلبه ی ما رونق اگر نیست صفا هست...

مقالات مربوط به وکالت
ساعت ۱٢:٢۳ ‎ق.ظ روز ۱۳۸٩/۸/۱  کلمات کلیدی: مقالات وکالت

تعدادی از مقالات و پرسش های مطرح شده درسایتها و وبلاگهای همکاران ونظرات ببیندگان در خصوص وکالت ضمنا نشانی وبلاگها وسایتهائی که از مطالب آنها استفاده شده و همچنین همکاران فعال وبلاگ نویس وصاحب نظر در لینکستان آورده شده است :  

 


همکاران گرامی آیا طبق متن ومفاد فرمهای متداول تفویض وکالت مورداستفاده در دفاتر اسناد رسمی وکیل آخر وکیل موکل اولیه محسوب می شود یا وکیل نفر قبل ازخود, چون این تمییز در هنگام عزل وکیل یااستعفای وکیل بسیار حائز اهمیت است.

آیا دروکالتهای بلاعزل وکالتهای تفویضی بعدی نیز بلاعزل هستند یعنی موکل اولیه نمی تواند وکلای بعدی را هم عزل کند ودیگراینکه آیاوکالتهای کلی رامی شود بلاعزل تنظیم نمود .

فرق بین وکالت کلی ووکالت مطلق ,امکان بلاعزل نمودن وکالتهای تفویضی توسط وکیل واسطه وامکان توکیل اقرار

1-در صورتی که سند وکالت بلاعزلی را بخواهیم تفویض کنیم آیا طبق همان متنهای متداول دفاتر که برای تفویض وکالت استفاده میشود سند تفویض هم بلاعزل تلقی میشود و یا اینکه مفوض نیز باید بلاعزل بودن سند تفویض را ضمن سند تفویض اعلام نماید

 

 2- در مورد وکالتنامه های کلی (خرید و فروش ) آیا مقدم و موخر بودن سند وکالت و دیگر اسناد موکل که وکیل قصد فروش و انتقال آنها را دارد باید مورد توجه قرار گیرد و یا اینکه فقط توجه به مفاد و فحوای متن وکالتنامه جهت احراز حق فروش کافی خواهد بود

 

 

طرفین سند وکالتنامه ای که در آن موکل ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکیل وضم امین را تا پایان مورد وکالت از خود سلب وساقط نموده است باتفاق هم به دفترخانه مراجعه وبه قول خودشان قصد فسخ وابطال سند مزبور را دارند حال سردفتر مانده وگزینه های متعدد که الف :وکیل ضمن تنظیم سند تفویض وکالت (با عنایت به حق توکیل مندرج در وکالتنامه ) انجام مورد وکالت را به موکل مزبور واگذار نماید .

ب:با توجه به بلا استفعا ء بودن وکالتنامه مزبور وکیل استفعا ء داده و موکل نیز قبول استفعاء می نماید واین موضوع درحاشیه سند ودفتر درج وبه امضا طرفین وسردفتر می رسد .

ج: با عنایت به اینکه بلا عزل بودن حقی است مربوط به وکیل لذا وکیل از این حق اعراض و موکل نیز قبول نموده این موضوع درحاشیه سند ودفتر درج  به  امضاء طرفین وسردفتر می رسد .

د: تنظیم سند اقاله میان موکل و وکیل سند مزبور .

اعلام گزینه های دیگر را به عهده صاحب نظران می گذارم .

 

نویسنده:آقای وحید مالمیر

 

بعضی وقتها واقعا از دست این بخشنامه های ثبتی خسته و درمانده می شوم و نمی دانم باید چکار کرد . نمونه بارز آن همین کد ، ناکد شماره 573 مجموعه بخشنامه های ثبتی است که واقعا امانم را بریده ، البته انصاف باید روا داشت قسمت اول کد کاملا بجا هدفمند است آنجا که    می فرماید: هنگام تنظیم سند وکالت که به قصد انجام معامله تنظیم می شود رعایت مقررات مربوط به قانون خدمت وظیفه عمومی از سوی دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت ضروری است اما مصیبت از آنجا شروع می شود که بخشنامه مزبور اشعار می دارد که " لکن چنانچه در وکالت نامه رعایت مقررات مزبور نشده باشد رعایت قانون یاد شده به وسیله دفترخانه ای که به استناد آن وکالتنامه مبادرت به تنظیم سند می نماید . الزامی است " و اما چرا این همه گلایه آنهم از یک نصف بخشنامه ، متاسفانه تا آنجا که حقیر اطلاع دارم همین موضوع باعث بی دقتی و سهل ا نگاری های از طرف بعضی از همکاران شده و موجبات سوء استفاده بعضی از افراد را فراهم نموده است . جدای از این گاهی مشاهده می شود  که وکالتنامه را جهت خرید و یا فروش از دفترخانه در در شرقی ترین نقطه کشور تنظیم شده و برای تنظیم سند قطعی به دفترخانه ای در غرب کشور ارجاع می شود حال سردفتر بیچاره می ماند و تعیین تکلیف وضعیت خدمت موکل به ارباب رجوع تذکر می دهیم مدعی می شود لابد کارت پایان خدمت داشته که فلان دفترخانه وکالت آن را تنظیم کرده به دفترخانه محترم زنگ می زنی مدعی می شود که به هیچ وجه الزامی جهت درج وضعیت خدمت موکل در سند وکالت نامه ندارم لذا پیشنهاد می شود که متولیان امر کد 573 را به این سبک اصلاح نمایند:. هنگام تنظیم سند وکالت که به قصد انجام معامله تنظیم می شود رعایت مقررات مربوط به قانون وظیفه عمومی از سوی دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت ضروری است و دفترخانه تنظیم کننده لازم است که این موضوع را در متن سند وکالت تنظیمی درج نماید.

 

از وبلاگ یاداشتهای سردفتر:

 

شخصی تبعه کشور خارجه وکالتنامه ای در کشور متبوعش تنظیم نموده و وکیل با مراجعه به سفارت کشور مذکور در ایران آن را پس از ترجمه تایید نموده است دفاتر اسناد رسمی برای اقدام بر روی مفاد این وکالتنامه نیاز به اخذ تاییدیه چه ارگانی دارند ؟

پاسخ - اصلاحیه : موکل تبعه کشور خارجه و خارج ایران است وکالتنامه دست وکیل است وکالت هم در کشور خودشان تنظیم کردند حال ایشان می خواهد در دفاتر اسناد رسمی ایران مثلا" سند تعهدی تنظیم کند برای قابل اعمال شدن وکالتنامه نتیجه این شد ایشان فرستاده شد به وزارت خارجه برای تایید وکالتنامه ، وزارت خارجه برای تایید وکالتنامه ، ایشان را فرستاد سفارت کشور خودش در تهران سفارتخانه نامه ای ضمیمه وکالتنامه کرد مبنی بر تایید مفاد وکالتنامه دوباره وکالتنامه به وزارت خارجه ارائه شد و وزارت امور خارجه مهر و امضای سفارت کشور خارجه را تایید نمود .

توضیح : بند ۱۱۹ بخشنامه های ثبتی و ماده ۱۲۹۵ قانون مدنی طبق نظر همکار محترم در قسمت کامنت های همین پست مربوط به پذیرش و دادن اعتبار به اسناد تنظیم شده در خارج کشور نزد محاکم ایران می باشد

بند 119 مجموعه بخشنامه های ثبتی : اسناد تنظیم شده در خارج کشور با رعایت ماده 1295قانون مدنی ‌و با تأیید محاکم معتبر است.

ماده 1295 قانون مدنی: محاکم ایران به اسناد تنظیم شده در کشورهای خارجی همان اعتباری را خواهند داد که آن اسناد مطابق قوانین کشوری که در آنجا تنظیم شده، دارا می باشند؛ مشروط بر این که اولاً، اسناد مزبور به علتی از علل قانونی از اعتبار نیفتاده باشند. ثانیاً، مفاد آنها مخالف با قوانین مربوط به نظم عمومی  یا اخلاق حسنه ایران نباشد. ثالثاً، کشوری که اسناد در آنجا تنظیم شده، به موجب قوانین خود یا عهود، اسناد تنظیم شده در ایران را نیز معتبر بشناسد.رابعاً، نماینده سیاسی یا کنسولی ایران در کشوری که سند در آنجا تنظیم شده یا نماینده سیاسی و کنسولی آن کشور در ایران تصدیق کرده باشد که سند موافق قوانین محل تنظیم یافته است.

توضیح تکمیلی : وکالتنامه هایی که ایرانیان مقیم خارج از کشور در سفارت ایران در کشوری که مقیم هستند تنظیم می کنند نیز پس تایید و مهر همان سفارت بدون تایید وزارت خارجه و دادگاه انقلاب در ایران مورد عمل قرار می گیرند .

 

+ نوشته شده در  سه شنبه هجدهم خرداد 1389ساعت 13:47  توسط سردفتر   | 

 روزنوشت های سردفتری من (16)

 توسط:آقای لطیف عبادپور

اصلاح سند وکالت در صورت تغییر شماره ی قطعه ی ملک

 سازمان مسکن و شهرسازی 25 سال پیش قطعه زمینی را به آقای الف واگذار کرده و قرارداد واگذاری به وی تسلیم کرده است . در سال 1376 الف قطعه زمین مزبور را به آقای ب فروخته و چون احداث ساختمان بر روی آن نگشته ناچار شده اند به وکالت متوسل شوند و الف برای اخذ پروانه ی ساختمان و پایان کار و خریداری قطعی آن قطعه و گرفتن سند مالکیت و سپس فروش و انتقال قطعی زمین با اعیانی احداثی در آن و امتیازات منصوبه به آقای ب در دفترخانه ی تحت تصدی راقم وکالت داده است . اینک ساختمان احداث شده و سازمان مسکن و شهرسازی جهت تنظیم سند انتقال موکل را معرفی کرده است و در بررسی نامه و وکالت نامه می بینم قطعه 366 مکرر برای انتقال قطعی معرفی شده و حال آن که وکالت برای قطعه 366 است. پس از پرس و جو از اداره ی ثبت و اخذ پاسخ استعلام و مشاهده ی متن صورتمجلس سابق و صورتمجلس اصلاحی معلوم می گردد که بعدا تغییراتی در شماره ی قطعات حاصل گشته است . ظاهرا قطعاتی در بین قطعات از قلم افتاده بوده است و اداره ی ثبت بنابه درخواست سازمان مسکن و شهرسازی در تخصیص شماره ها برای قطعات ، تجدید نظر کرده و اینک همان قطعه ی واگذاری به الف شماره اش از 366 به 366 مکرر تغییر یافته است و 366 هم به قطعه ی همجوار قبل از آن .  به آقای ب می گویم با وکالت نامه ی حاضر نتوان سند انتقال تنظیم کرد و باید به دنبال موکل رود و او را در دفترخانه حاضر کند تا وکالتی دیگر دهد و یا اصالتا سند انتقال را امضا کند . مثل این که توهینی به او شده باشد کم مانده چشمانش از حدقه در آید و در حالی که لرزش صدایش از روی عصبانیت ملموس است می گوید مگر این وکالت نامه را خود ننوشته ای ؟ به نوشته ی خودت هم ارزش قائل نیستی ؟ این چه مملکتی است که هرکس هر بدی از دستش برمی آید به دیگری روا می دارد ؟ کار مثبت از دست تان بر نمی آید ؟ چرا اذیت می کنید ؟ توصیه می نماید که همیشه سعی کنم به دیگران خوبی کنم ؟ و این که خوبی هاست که فراموش نمی شود . در جهت حل مشکل خویش معلم اخلاق هم شده است . وقتی با مشکلی مواجه می شویم چنین خدا و مذهب و اخلاق را به استمداد می طلبیم و از نام شان استفاده ی ابزاری می کنیم تا مشکل خویش مرتفع سازیم . می خواهد قانون خرد و خمیر شود ، سردفتر مرتکب جعل شود ، لازم شود حاضر است از کنار خدا و دین و مذهب بگذرد و ایمان خود و دیگران را لگد مال سازد تا این مشکل حل گردد؟ ساعت ها و روزها و سال ها عمر خویش را به بطالت می گذرانیم و ککمان نمی گزد ولی چون به کاری همت می گماریم باید همان روز به انجام برسانیم ؛ مخصوصا در این خراب شده دفترخانه که الحمدالله دارد به ویرانه تبدیل می شود . وقتی با توضیحات ما قانع می شود که امکان تنظیم سند به استناد وکالت نامه موجود در یدش نیست به لطایف الحیل متوسل می شود. می گوید آسمان که به زمین نیامده است ؛  فقط یک لفظ است یک لفظ ( مکرر) . در سند بنویس و من را و خود را خلاص کن . می خواهد لفظ مکرر را بدون حضور موکل در سند الحاق کنم و مرتکب جعل شوم . وقتی می گویم اگر دو برابر قیمت ملک هم داده شود این کار شدنی نیست ؛ توقف روا نمی داند و دفترخانه را ترک می کند تا موکل خویش بیابد و در دفترخانه حاضر کند . رفتارش در دفترخانه نشان می داد که او از عهده ی این کار بر نخواهد آمد. موکل از آشنایان است اگر پیغام کوچولوئی بفرستم  سر از پا نشناخته در دفتر حضور خواهد یافت و اگر سرش بخواهم مضایقه نخواهد کرد . ولی فعلا در این باره چیزی به او نمی گویم تا توان خویش بیازماید . دست از پا درازتر برمی گردد و می گوید نیامد . در حضورش تلفن می کنم پس از احوالپرسی و شوخی هائی چند درخواست خویش بیان می کنم و او قول می دهد سند تنظیم شود و با تک زنگی در دفترخانه حضور یابد . می گفت قهرمان قصه ی ما به او گفته کلاهبرداری کرده ای و به جای قطعه 366 مکرر برای قطعه 366 وکالت داده ای و اگر هرچه زودتر نیایی  تا وکالتی دیگر دهی  با مامور به سراغت خواهم آمد . از او پوزش می طلبم و اضافه می کنم  از هرکس متناسب با وزن و عقل و درک او باید انتظار داشت و نه بیش . بگذریم از آنچه اتفاق افتاد و بپردازیم به نکته ی اصلی که آیا می شود به جای تنظیم دوباره ی وکالت ؛ شماره ی قطعه را  با اقرارنامه ی اصلاحی اصلاح کرد به گونه ای که موکل مقر آن باشد ؟ اگر موکل  برای رفع مشکل حاضر نشود آیا می توان موضوع را در هیات نظارت طرح کرد ؟ و گرنه راه حل قانونی چیست ؟ اگر زمین واگذاری تعویض نشده باشد و فقط شماره ی آن تغییر یافته باشد تغییر شماره خللی به قصد موکل وارد نمی کند آنچه موقع اعطاء نیابت شده است از قطعه 366 قصد شده است همان زمینی است که اینک با نام قطعه 366 مکرر شناخته می شود پس می توان شماره ی قطعه را با تنظیم اقرارنامه اصلاحی از 366 به 366 مکرر اصلاح کرد . لیکن به نظر می رسد هیات نظارت برای تصمیم گیری در باره ی تجویز اصلاح آن صلاحیت نداشته باشد چون وکالت نامه به درستی تنظیم شده است و در زمان تنظیم آن اشتباهی در بین نبوده است . تغییر بعدی  شماره ی قطعات انجام تغییر در وکالت نامه را سبب شده است . طبق بند 7 ماده ی 25 قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی 18/10/1351 « هر گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن ها با قوانین اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود .» مشکل مزبور مربوط به تنظیم سند نیست تا قابل طرح در هیات نظارت باشد . اشکال ناشی از حدوث یک امر خارجی ( تغییر شماره ی قطعات ) است که قهرا به وکالت نیز سرایت کرده و سند وکالت را نیز مبتلا نموده است . پس سه راه بیش در پیش پای وکیل نیست :

تنظیم اقرارنامه اصلاحی

تنظیم وکالت نامه ی جدید

تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند به طرفیت سازمان مسکن و شهرسازی و موکل در مرجع قضائی به استناد قرارداد واگذاری سازمان مرقوم و قولنامه ی فی مابین موکل و وکیل .            

به نظر می رسد بتوان دادخواست صدور حکم بر تصحیح سند وکالت نیز تقدیم مرجع قضائی کرد چون مرجع عام رسیدگی به اختلافات مراجع قضائی و اگر رسیدگی به یک موضوع در صلاحیت مراجع اختصاصی نباشد داخل در صلاحیت مرجع عام خواهد بود.

 

 

روزنوشت سردفتری من (11)

 توسط: لطیف عبادپور

اعلام مراتب فوت موکل به وکیل

 

صبح اول وقت اداری داشتم از پله ها بالا می رفتم که پیرزنی را ایستاده در منتهی الیه پله ها دیدم که چشم بر در دوخته است ، از طرز نگاهش فهمیدم که در انتظار من است . به نظر می آمد که او هم حدس زده است آن که او می جوید منم . پایم به پله آخرین نرسیده بود که پرسید : حاج آقا توئی ؟ به مزاح با تبسم گفتم : کدام حاج آقا ، در این دور و زمانه چیزی که زیاد پیدا می شود حاج آقاست . زمانه ای که حج نگزارده همه حاج اند باید اسمش را بگوئی آن وقت می شود پیدایش کرد . در ازمنه قدیم کسی جرأت نمی کرد عنوان حاج اختیار کند قبل از این که به طواف کعبه نائل شود سعی بین صفا و مروه کند عرفات رود در مشعر بیتوته کند آن گاه پیاده روانه ی منی شود رمی جمرات کند قربانی ذبح کند سرمبارک بتراشد تا حاج شود . ولی حالا همه از خانه خارج نشده حاجند . گویا شوخی من به مذاقش خوش نیامد . آن طرف راه رو چند پیرزن دیگر هم بودند که یکی از همه پیرتر بود . به فراست دریافتم که لشگرکشی در این وقت صبح یک دلیل می تواند داشته باشد و آن این که حتما سندی موجبات ناراحتی شان را فراهم کرده است . همه ی آن ها را به اطاقم دعوت کردم . فرمانده لشگر همان که از بالا صعود من از پله ها را رصد می کرد از داخل یک سبد پلاستیکی چند طغری سند بیرون کشید بیشتر آن ها مربوط به اراضی واگذاری در جریان اصلاحات ارضی بود و در آن میان وکالت نامه ی بلاعزل متضمن فروش اراضی مزروعی موضوع همان اسناد نیز به چشم می خورد که در دفتر تحت تصدی اینجانب در سال1376 تنظیم شده بود . زمانی که حق التحریر تمامی وکالت نامه ها ده هزار ریال بیش نبود. عیان گردید که آن که پیرتر است مادر اعضاء  لشگر است و اعضاء لشگر خواهران همند . گواهی حصر وراثت و برگ فوت که در ید فرمانده بود دلالت داشت براین که موکل وکالت نامه که پدر و مورث آن ها باشد فوت نموده است و وکلاء وکالت نامه شوهر خواهر آن خواهران و خواهر آن هاست که در حال حاضر غایب از جمع آن هاست و در منزل مشغول کار خویش است بدون این که آگاه باشد خواهران دارند مقدمات یک حمله را فراهم می سازند . مادر زبان به اعتراض می گشاید که شوهرم ( همان موکل که دستش از دنیا کوتاه شده است و حالا همسر مهربانش در غیابش به راحتی می تواند بلبل زبانی کند) عقل نداشت ، شعور نداشت ، دیوانه بود ، بدون عصا نمی توانست راه برود ، کر بود ، کور بود و ....... . مادر را با خود همراه آورده بودند که این حرف ها را بزند شهادت دهد تا کار این سند یکسره شود . گفتم: مادر ، چرا عقل نداشت؟ در بیمارستانی ، تیمارستانی بستری کرده بودید ؟ داروی اعصاب مصرف می کرد؟ گفت : نه پیر بود و فرتوت . گفتم مادر تو عاقل تر از همه مائی . همه ی این دخترانت و من که روبروی تونشستم . بادی به غبغب انداخت و گفت : چرا عاقل نباشم مگر مرا چه شده است که عقلم را از دست بدهم ؟ گفتم تو را هیچ چیز نشده است . جدا تو عاقل و بالغ و رشیدی . گفت: حالا منظور؟ گفتم مرحوم موکل 12 سال پیش شصت سالش بود و تو حالا هفتاد ساله ای ؟ خیلی زود فهمید من چه می گویم ؛ سکوت کرد . نوبت به فرمانده لشگر رسید . نعره ای کشید و فریاد زد باعث بدبختی ما توئی ، تو با این سندت مرا گرفتار کرده ای ، تو ما را از ارث محروم کرده ای .  مرحوم پدرشان حالا در زیر خروارها خاک راحت در خواب ابدی فرو رفته است و خبر ندارد که مرا گرفتار بچه های پیرش کرده است . آن روز که با کراهت سند را می نوشتم می گفت بچه هایم چه کاره اند اموال خودم است می خواهم آتش زنم . به او گفتم آن گاه که بچه هایت لشگرکشی کنند تو نیستی جلودارشان شوی . خدایش رحمت کند او راست می گفت مالک بود و مالک حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد و این وراث است که زبان آدمی زاد سرش نمی شود چون پای پول در میان آید صم بکم عمی فهم لایبصرون می شوند. خواهر دیگر از در ملاطفت و مهربانی وارد می شود و می گوید : پسرم ما ندار و بی چیزیم نگذار خواهرمان یکه و تنها اموال پدر را تصاحب کند. بقیه اعضای لشگر فعلا خموش و ساکتند . عکس العمل من اجازه ی دخالت را به آنها نمی دهد . همه پیرند هم سن و سال مادرم و باید احترام شان را نگه دارم حتی با آن که تندی می کند پاسخ تندی اش را با خنده و تبسم می دهم می دانم که در پس این تندی و تیزی ، نرمی و نازکی پنهان است . . آنان که ظاهری نرم دارند به آب زیر کاه شهره گشته اند نه آنکه ظاهرش تند و تیز است . می گویم وکالت با فوت موکل یا وکیل منفسخ است و اگر پدرتان فقط وکالت به خواهر و شوهر خواهرتان برای فروش آن ملک داده باشد غم به دل راه ندهید که با مرگ او در عالم طبیعت وکالت نیز در عالم اعتبار حقوق نفسش قطع می شود و می میرد. ولی اگر قولنامه ای ، نوشته ای عادی از پدر در دست آن ها باشد یا قبل از فوت او عمل به وکالت کرده باشند دیگر کاری از دست تان بر نخواهد آمد . اصرار می کنند باید وکالت را باطل کنی . به نظرشان اگر من کاری در مورد آن سند بکنم فتح الفتوح بزرگی برایشان است . استقامت در مقابل ان ها نتیجه ای ندارد باید کاری کرد تا راضی شوند . ناچار می شوم در ستون ملاحظات ثبت دفترمراتب فوت پدر را درج نمایم : « به تاریخ روز/ ماه / سال خانم .........  احد از وراث مرحوم..........در دفترخانه حاضر و مراتب فوت نامبرده موکل این وکالت نامه را اعلام نمود .» و در ذیل آن  از او امضاء گرفتم و بعد از آن نیز خود امضاء کردم و مبلغ 40400 ریال هزینه صدور اخطاریه و بهای اوراق وصول شد و دو فقره اخطاریه صادر و جهت ابلاغ به وکیلان وکالت نامه ی مزبور به اداره ی ثبت  اسناد و املاک مربوط ارسال شد . هنوز وقت اداری تمام نشده بود خواهر غایب و شوهر خواهر از در وارد شدند در حالی که عصیی بودند . خانم گفت شما این برگ را برای ما فرستاده اید . گفتم ما فقط صادر کرده ایم ارسال آن از طریق اداره ثبت انجام می شود که یا مامور ابلاغ اداره امر ابلاغ را انجام می دهد یا از از ماموران خدمات انتظامی مدد می جویند.  قولنامه ای ارائه می دهند که دلالت بر فروش ملک موضوع وکالت از سوی پدر به هر دو آن ها دارد وملتفت هم هستند که با فوت هر یک از طرفین وکالت از بین می رود و اعتراضی به کار من ندارند ، لیکن از شیوه ی ابلاغ مامور شاکی و ناراحتند . متوجه نشدم که ابلاغ چگونه انجام شده بود که موجبات تکدر خاطر ان ها فراهم گشته بود . با خروج آنها از دفتر من هنوز به این نکته فکر می کردم که چرا هیچ گونه مقرراتی در باره ی مرجع ابلاغ و شیوه ابلاغ این قبیل اوراق در قوانین و مقررات نیامده است .       

 

 

روزنوشت های سردفتری من (5)

 توسط: لطیف عبادپور

 انتقال مال به نام خود مالک

 دوازدهم آذرماه 1388- سند بیع قطعی خودرو سواری پیکان به نام ...... است . او فوت نموده است و وراث متوفی دو فرزند است یکی پسر دیگری دختر و همسری هم دارد . با مراجعه به مرکز تعویض پلاک شماره انتظامی به نام همسر با شراکت فرزندان تخصیص و سهم هر یک در قسمت توضیحات شناسنامه ی خودرو درج شده است . خودرو را فروخته اند و در یکی از دفاتر اسناد رسمی وکالت برای تعویض پلاک آن به نام خریدار تنظیم و تسلیم او گردیده است . کارشناس حقوقی  مرکز تعویض پلاک یکی از شهرهای استان آذربایجان شرقی به او گفته است باید طبق ماده 20 آئین نامه ی راهنمائی و رانندگی وراث باید پس از تعویض پلاک سند را به اسم خود می کردند . او صدها کیلومتر طی طریق می کند و خود را به سردفتر تنظیم کننده ی سند در پارس آباد می رساند و عصبانی از این که چرا قبل از تنظیم سند قطعی به نام وراث ، وکالت تعویض پلاک تنظیم شده است و وی به درستی راهنمائی نشده است . همکار طاقت اقناع وی را از دست می دهد و او را به سوی من گسیل می دارد تا قانعش کنم که  ایرادی بر کار سردفتر وارد نیست و این کارشناس حقوقی مرکز است که بی دقتی کرده است . مراجع خیلی عصبی و آتشین است برای هیچ و پوچ صدها کیلومتر راه را درنوردیده است تا به پارس آباد برسد و بدتر از آن باید همین مقدار مسافت را با اعصابی متلاشی برگردد . با کارشناس حقوقی مرکز تعویض پلاک شهر خریدار تلفنی ارتباط برقرار می کنم و توضیح می دهم بعد از فوت مالک خودرو ، این شماره انتظامی است که اعتبار خود را از دست می دهد و وراث باید ظرف شش ماه پلاک با شماره ی انتظامی جدید اخذ کنند و جایی برای تنظیم سند مجدد وجود ندارد ؛ چون فرزندان و همسر متوفی به طریق ارث قهرا مالک خودرو شده اند و چگونه می توان مالی را از مالکین آن مال به خود آن ها منتقل  و متعاقب آن تنظیم سند کرد. ماترک تا زمانی که تکلیف دیون و واجبات مالی و وصایای متوفی معین و  تقسیم نگردیده است از گونه ای شخصیت  که فقط بهره ای از ویژگی های شخصیت حقوقی را داراست برخوردار است و ما ناچاریم نام متوفی را بعد از فوت همچنان حفظ کنیم هر چند که شخصیت او با مرگ پایان یافته است . ماترک هنوز به نام این شخص متوفی که مرگ شخصیتش را به یغما برده است شناخته می شود و وراث از آنرو مالک ماترک می شوند که بازماندگان متوفیند . نام او جاودان خواهدبود تا زمانی که  ماترک اسم خود را حفظ می کند و ماترک تا زمانی همچنان نام با مسمایش را محکم و استوار نگه می دارد که دیون و واجبات مالی و بدنی متوفی پرداخت نشده باشد و وراث ان را تقسیم نکرده باشند . بدیهی است اگر خودروی مزبور به نام یکی از وراث تخصیص شماره انتظامی و پلاک گردد و او مالک ششدانگ در قسمت توضیحات شناسنامه ی خودرو معرفی گردد و یا به نام یکی ازوراث با شراکت یک یا چند نفر از وراث دیگر ( نه همه ی آن ها) تعویض پلاک شود ؛ وراثی که اسم و سهم شان به عنوان مالک در توضیحات شناسنامه ی خودرو قید نشده است باید سهم الارث خود را به آن هائی که نام و بهره ی شان در قسمت توضیحات شناسنامه ذکر شده است انتقال دهند و درپی آن سند بیع قطعی هم تنظیم گردد. در این صورت مدرک مالکیت آن ها دو سند خواهد بود . نسبت به آن قسمت که ارثا و قهرا مالک شده اند به سند قطعی تنظیمی به نام مورث استناد خواهند کرد و در باره ی آن بخش که از وراث انتقال گرفته اند ؛ سندی که برای تسجیل این انتقال تنظیم شده است مثبت مالکیت آن ها خواهد بود . با این توضیحات تازه دو هزار ریالی کارشناس محترم می افتد و خریدار ره دیار خویش پیش می گیرد و می رود و قبل از رفتن نمی داند با چه زبانی از من تشکر کند گو این که کار بزرگی انجام داده ام در نظر او من او را از شر هزینه ی زیاد یک سند انتقال نجات داد ه ام ؛ چرب زبانی های متعددی می کند وآخر کار برای دل خوش کنی من می گوید بعد از تعویض پلاک  می آورم سند انتقال را خودت تنظیم کنی عجبا که  بعد از نزدیک به دو دهه ،سردفتری ، گویا هنوز ساده لوحی از سر و صورت من می بارد و شاید برایش باور کردنی نیست که من این کارها را بدون تمنا انجام داده ام و بیشتر از آن در عذابم که او بی جهت فرسنگ ها راه پشت سرنهاده و خطرات آن به جان خریده است واگر با یک تلفن گره کار او باز می شود چرا نباید این کار را کرد مگر بنی آدم اعضای یکدیگر نیستند مگر آن ها در آفرینش از یک گوهر نیستند و گویا چنین نیست و برای همین است که بدانگونه اندیشیده می شود و ارزش هرکاری به پول سنجیده می شود .         

   روزنوشت های سردفتری من(4)

 توسط: لطیف عبادپور

اجاره دادن با وکالت کاشت و داشت و برداشت

یازدهم آذرماه 1388شمسی -  شخصی سند تمام برگی به دست وارد می شود از گفته هایش عیان می گردد ٰ؛ ششدانگ یک قطعه زمین مزروعی به مساحت شش هکتار را به استناد سند مزبور به مدت پنج سال اجاره کرده و مال الاجاره تمام و کمال پرداخت شده است . متن سند را می بینم وکالت نامه ای است برای کاشت و داشت و برداشت محصولات کشاورزی در مقدار زمین بیان شده که موکلین آن را به ارث برده اند و وکالت به احد از وراث داده اند که بکارد و بدارد و بردارد محصولات کشاورزی را و وارث  مزبور به استناد چنین وکالت نامه ای ، زمین مزروعی موضوع وکالت را به شخص ثالثی که اینک روبروی من نشسته است و بسیار مضطرب هم به نظر می رسد اجاره داده است . وراث یعنی موکلین وکالت نامه متعرضش  شده اند  و برای ارشاد و راهنمائی آمده است . همان کاری که وکلاء مشاوره نام نهاده اند و حق المشاوره بابت آن می گیرند . سند مربوط به اوایل سردفتری ام است زمانی که حق التحریر اسناد وکالت 12000ریال بود و من باید تا آخر عمر جوابگو باشم هرکس با هر مشکلی مواجه می شود مرا باب الحوائج خویش می یابد و به سراغم می آید شاید باور نشود که در رابطه با یک وکالت نامه از سال 1378 یک نفر اقدام به طرح دعوی کرد که الزاما من هم به عنوان سردفتر تنظیم کننده ی سند طرف دعوی بودم مدعی پنج نفر وکیل گرفت و میلیون ها ریال حق الوکاله پرداخت و من هم 12000ریال در سال 1375 حق التحریر برای آن سند گرفته بودم و حال پنج بار به عنوان مدافع سند در پرونده ظاهر می  شدم و در هر پنج بار او محکوم بود . هر بار که محکوم می شد خواسته اش را عوض می کرد و از دری دیگر وارد می شد .  البته در واقع امر کار من بسان کار آن وکیل بود لکن به نفع طرف دیگر پرونده بدون حق الوکاله . پرونده های پنج گانه ی مزبور مدتی نزدیک به هفت سال طول کشید . حال جای شکرش باقی است که همه ی ادعاهای مربوط به سند  سر از  دادگاه در نمی آورد  و الا باید تمام وقت  راهروهای مراجع قضائی را قدم زنان متر می کردیم تا وقت رسیدگی به پرونده ها فرا رسد . مراجعات از قبیل فوق الذکر هم کم نیست ماهانه ده ها مراجعه ی مثل آن  داریم . در حقوق می گویند عمل انسان محترم است ونیز می گویند  اصل بر عدم تبرع است و مزد کار او را باید داد . سردفتر بخش اعظم اوقات روزانه اش صر ف چنین کارهائی می شود و لیکن عمل او نامحترم است و حق گرفتن دیناری ندارد و برای این که استفاده کننده از عمل ، مشغول الذمه ی ما نگردد باید یا از باب  زکات العلم نشره ؛ عمل انجامی را با قصد تقرب الی الله زکات علم ناچیزمان قرار دهیم و یا قصد تبرع نمائیم تا در جهان آخرت از بابت حق الناس مورد سوال فرشتگان درگاه حق تعالی قرار نگیرد . در پاسخ مراجع محترم می گویم حق با موکلین است و وکیل ( احد از وراث ) در امر مادی کاشت و داشت و برداشت وکالت داشته است پس انجام امر حقوقی < اجاره > از او برنیاید . پس بی اختیار زمین مزروعی مورد اشاره را اجاره داده است و اجاره فضولی است و در صورت عدم تنفیذ وراث باطل است . پیشنهاد می کنم که با وراث کنار بیاد چون اقدام قانونی به ضرر اوست و ضرر را دوچندان نکند.

 اداره ثبت اسناد واملاک اصفهان دربخشنامه شماره 12970/88/103 با ارسال تصویر دادنامه شماره 657 صادره ازشعبه دهم دادگاه تجدید نظر استان اصفهان مورد ابطال سند وکالتنامه شماره 60664 صادره ازدفتراسنادرسمی شماره 8 اصفهان را به کلیه دفاتراسناد رسمی ابلاغ نموده است.موضوع خواسته خواهان در دادگاه بدوی،صدور حکم به فسخ وکالتنامه مزبوربه لحاظ تردید درجمله ( درضمن عقد خارج لازم موکل حق عزل وکیل راازخود سلب وساقط نمود)بوده وبیان داشته عقد خارج لازمی صورت نگرفته است.شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی اصفهان درنهایت،مستندا" به مواد ۷۰الی 73 قانون ثبت اسناد واملاک،بااحرازعدم اعتبارادعای تردید نسبت به مفاد سند رسمی،قراررد دعوی مطروحه را صادرنموده است.با تجدید نظرخواهی خواهان،پرونده درشعبه دهم دادگاه تجدید نظراستان مورد بررسی قرارگرفته است.دادگاه تجدیدنظرنیزاعتراض تجدید نظرخواه راازمصادیق ادعای تردید نسبت به سند رسمی تشخیص داده ودراین خصوص نظردادگاه بدوی را تایید نموده واشکال تجدید نظرخواه را دارای وجاهت قانونی ندانسته است .لکن با احرازاراده انشایی موکل برانحلال عقد وکالت وبا توجه به جایزبودن عقد وکالت،حکم برانحلال و فسخ وکالتنامه مزبورصادرنموده است.دربخش هایی از دادنامه صادره از شعبه دهم دادگاه تجدید نظر آمده است :

به نظر صرف شرط عدم عزل وکیل ضمن عقد لازم،ماهیت عقد وکالت را که عقدی جایزاست تغییر نمی دهد ......مگر آن که خود عقد وکالت هم درضمن عقد لازمی منعقد شود ...... اگرطرفین خواستند از حکم قسمت دوم ماده 679 ق م استفاده کنند باید به همان کیفیتی که موردنظرقانونگذارقرارگرفته است عمل نمایند،یعنی وکالت با عدم عزل وکیل که دو موضوع علیحده می باشد هردورا تواما با واقع ساختن عقد لازمی درقالب شرط ضمن العقد گنجانده تا عقد لازم، طبع اولیه عقد وکالت را که جایز است تغییر دهد ..... قید مذکوردرسند رسمی یاد شده به نظرتغییری درماهیت عقد وکالت نداده وجایزبودن عقد وکالت واراده انشایی موکل برفسخ آن منحل شده محسوب می گردد......

 درباره نظریه واستدلال دادگاه محترم تجدید نظر چند نکته رامی توان بررسی نمود:

نکته اول:به نظرمی رسد اساسی ترین نکته مورد توجه دادگاه تجدید نظر درصدوررای بر انحلال وکالتنامه وتوجه ننمودن به شرط بلاعزل دروکالتنامه،عدم رعایت ترتیبی است که مستفاد از قسمت دوم ماده 679 قانون مدنی است،زیرا بیان شده "باید وکالت یا عدم عزل وکیل تواما" در ضمن عقد لازمی گنجانده شود ."ظاهرا این استنباط ناشی از غلط املایی در برخی ازنسخ قانون مدنی است.زیرادرقسمت دوم ماده 679 قانون مدنی آمده است " ....... مگراین که وکالت وکیل یا عدم عزل درضمن عقد لازمی شرط شده باشد ".درحالی که دربسیاری ازنسخ به جای حرف یا ازحرف با استفاده شده است.باتوجه به این نکته دیگرنیازی به توام بودن وکالت وشرط عدم عزل وکیل ضمن عقد لازم دیگر،آن گونه که دادگاه تجدید نظر استدلال نموده است وجود ندارد .( صرف نظر از نظریه مشهورحقوقدانان که اساس این مشکل رابا استناد به ماده 10 قانون مدنی منتفی می دانند!)

 نکته دوم : درباره این موضوع می توان این سوال رامطرح نمود که آیا تلازمی بین شرط عدم عزل وکیل وحق فسخ موکل وجود دارد؟ وآیا با عدم عزل وکیل دیگرموکل حق فسخ وکالتنامه را ندارد؟ هرچند ممکن است دربدو امر تصورشود تلازم عقلی بین عزل وکیل و فسخ موکل وجود ندارد،لیکن می توان گفت بین نتیجه این دو، تلازم وجود دارد.زیرا چنانچه با وجود شرط عدم عزل،بازهم موکل حق فسخ داشته باشد،شرط عدم عزل،لغو وبی فایده خواهد بود.به تعبیر دیگروکیل از موکل می خواهد باگذاشتن شرط عدم عزل،این اطمینان رابه او بدهد که بدون هیچ دغدغه ای می تواند به انجام مورد وکالت عمل کند.بنابراین نمی توان ازسویی شرط عدم عزل وکیل رادروکالتنامه مصون ازخدشه تصورنمود وازسوی دیگربا احراز اراده انشایی موکل مبنی برفسخ وکالتنامه،رای به انحلال وکالتنامه داد!

 نکته سوم : دادگاه تجدید نظر،با این استدلال که باآوردن یک شرط نمی توان ماهیت یک عقد را تغییر داد وعقد جایز راتبدیل به عقد لازم نمود،حق فسخ موکل رابا وجود شرط عدم عزل باقی دانسته است.حال آن که شرط عدم عزل دروکالت،ماهیت عقد وکالت را تغییر نمی دهد،بلکه به لحاظ تلازمی که با نتیجه حق فسخ دارد،این حق را استثنائا" از موکل سلب می نماید واین به معنی تغییر ماهیت عقد وکالت نیست.همان گونه که دروکالت بلاعزل چنان چه یکی ازطرفین فوت کند یا دچارجنون شود یقینا" عقد وکالت منفسخ می گردد وقید بلاعزل بودن وکیل نمی تواند ازاین انفساخ جلوگیری به عمل آورد. بنابراین،اساسا" شرط عدم عزل،ماهیت عقد وکالت راتغییر نمی دهد.درحالی که دررای مذکورازجمله " ....تا عقد لازم طبع اولیه عقد وکالت راکه جایزاست تغییردهد....." این گونه استفاده می گردد که شرط عدم عزل درشرایط استثنایی وتنها با تغییر دادن ماهیت عقد وکالت،شرطی صحیح ومنتج خواهد بود!

 نکته چهارم : آن چه تاکنون گذشت،بحثی رایج پیرامون رابطه شرط عدم عزل وکیل وحق فسخ موکل بود واین که آیا شرط عدم عزل وکیل به تنهایی جواز راکه جزء ماهیت عقد وکالت است تغییر می دهد یا خیر؟ اما دراین خصوص نظریه متفاوت وجالبی ازسوی شیخ مرتضی انصاری درکتاب مکاسب ارایه شده است که به تعبیرخوداو پاسخی حاسم براین سوال است( پاسخی که سوال راازریشه برمی دارد) ایشان درمقدمه دوم ازبخش خیارات کتاب مکاسب درنقد نظریه معروف علامه حلی درکتاب (مختلف)که جوازولزوم راازذاتیات عقد می داند می گویند:(ان اللزوم والجوازمن الاحکام الشریعه للعقد ولیسا" من مقتضیات العقد فی نفسه مع قطع النظر عن حکم الشارع )شیخ اعظم معتقد است،اساس جواز ولزوم،جزءذاتیات عقد نیست ومثلا" لزوم درعقد بیع به وسیله حکم شارع فهمیده می شود، نه این که ماهیت عقد بیع ایجاد لزوم کند.بنابراین نظر،شرط عدم عزل وکیل هرچند به جوازعقد وکالت لطمه ای بزند (اگرچه برحسب آن چه گذشت این گونه هم نیست ) باز هم شرط خلاف ذات عقد محسوب نمی گردد وماهیت عقد وکالت راتغییر نمی دهد زیراماهیت عقد وکالت چیز دیگری است وجوازدراین عقد چیزدیگر! این نظریه دراندیشه فقها وحقوقدانان متاخرنیزتاثیرگذاربوده است.تا جایی که برخی حقوقدانان معتقدند:امکان برهم زدن وکالت رانباید مقتضا وجوهروکالت دانست وهیچ مانعی ندارد که درنتیجه پیمان موکل ووکیل اختیارآن ها محدود شود یا ازبین برود ......درتشریح نظریه شیخ انصاری،سید کاظم طباطبایی پا راازاین نیز فراترنهاده ومی گوید:(احسن الوجوه فی اللزوم هو ان بناء البیع علی اللزوم فاذاورد دلیل الامضاء کفی ).سید برای اولین بارمدعی شده است نه تنها جوازولزوم جزء ماهیت عقد نیست،بلکه دلیل آن حکم تاسیسی شارع نیزنیست.اومعتقد است شارع درجوازولزوم ازعرف پیروی نموده ودستورشارع برلزوم مثلا عقد بیع یک حکم امضایی است.نظریه شیخ انصاری ونظریه تکمیلی سید با توجه به بناء شارع درمعاملات بالمعنی الاعم که امضاوتایید عرف است(برخلاف عبادات بالمعنی الاخص که بناء شارع تاسیس است)نظریه موجهی است ومورد توجه حقوقدانان معاصرنیزقرارگرفته است .

نکته آخرآن عنصراساسی قانونگذاری،ترسیم حد ومرزهای حقوق شهروندی ودفاع ازاین حقوق است.براین اساس درتفسیرموارد ابهام واجمال قانون،رعایت این قاعده ضروری است.به عبارت دیگردرانتخاب یکی ازچند استنباطی که ازیک عنوان قانونی می توان نمود،انتخاب تفسیری که درآن بیشترحقوق مردم رعایت می گردد،با روح قانون سازگاری بیشتری دارد.

اکنون که دروضعیت آشفته وبی سروسامان نظام ثبتی کشوربسیاری ازخرید وفروش های اموال منقول(مانند خودروهای فرسوده)وغیرمنقول(مانند زمین هایی که مشکل شهرداری دارند) به دلیل وجود موانع ثبتی ازطریق وکالت بلاعزل صورت می گیرد و حقوق متعاملین خود به خود درمعرض تضییع به سبب عدم آگاهی ازقوانین حقوقی است،تنها صدوراین چنین آرایی ازمحاکم کشوربرای ساختن یک معجون آشفته سازدیگرکافی است!وکالت بلاعزل که هم اکنون یکی ازمتداول ترین شیوه های نقل وانتقال درکشورماست،ذاتا"درمعرض خطراتی مانند موت یا جنون یکی ازمتعاملین قراردارد ومردم ازهمین میزان از قوانین نیزاطلاع ندارند،چه رسد به آن که ازاین پس وکالت بلاعزل نیزبا توجه به اراده انشایی موکل منحل گردد!اگرچنین استدلالی فراگیرشود وقرارشود همه دفاتراسناد رسمی پس ازصدوروکالت بلاعزل با مراجعه ودرخواست موکل،وکالتنامه های بلاعزل رافسخ کنند،چه آشفته بازاری ساخته خواهد شد ؟ لابد آن گاه رسالت نظام ثبتی کشوردرایجادبهداشت حقوقی محقق خواهد شد!این که چه کسی مسوول ساماندهی به این وضعیت درهم ریخته است رانمی دانیم،اما همین قدرمی دانیم سازمان ثبت اسناد واملاک کشورمسوول آن نیست چه این سازمان دراین موارد برای خود وظیفه ای جزصدوربخشنامه نمی شناسد !

سیامک بهارلویی/سردفتر اسنادرسمی ۳۵۲اصفهان

از وبلاگ بچه کاتب

وکالتی از یکی از دفاتر بسیار باسابقه و قدیمی در تهران به دفترم مراجعه کرد که وکیل چون ملک در رهن بانک بوده به اصطلاح وکالتی خریده بود و در حال حاضر درخواست تفویض آن را داشت و خریدار هم التماس که من کل زندگیم و بدبخت نشم و از این حرفها که بهتر میدانین حال این شخص میخواست تفویضی که انجام میشود محکم باشد و غیر قابل عزل من متن حدود اختیارات رو براتون عینن مینویسم : وکیل مرقوم در انجام مورد وکالت بشرح بالا با حق توکیل بغیر و با حق عزل وکلای انتخابی در تمامی موارد وکالت ….. وضمنن موکل ضمن عقدر خارج لازم حق عزل وکیل را از خود سلب و الی آخر . حال با این حدود آیا تفویض انجام بشه وکیل اول میتونه به استناد این حدود اختیارات وکیل توکیلی را عزل کنه ؟ و اگر یک همچین کیسی مراجعه کنه شما چه جوری تفویض آن را تنظیم میکنین؟

اول به نظر وکالت اول هم از نظر قانونی مورد داره چرا که گرچه دستورالعمل کانون گفته که شرعا” و فلان اگر بنویسی بدوا” فک رهن بعد فروش ایراد نداره اما در متن سند رهنی وکالت را هم منع کرده و تفویضش دیگر چه شود ! بهرحال همکاران محترم می نویسند اما اگر شما خواستی تفویض کنی بر بلاعزل بودنش تاکید کن به اینصورت ( که حسب الاقرار موکل حق عزل وکلای انتخابی را از خود ساقط نمود ) البته یه جور سنبل کردنه .

 سلام اولا” وکالت اولیه ایرادی ندارد ثانیا” چون وکیل حق توکیل دارد بنابراین میتواند وکالت را تفویض نماید و شمادر متن وکالت مرقوم میفرمائید این سند از هر حیث تابع وکالت اولیه میباشد ثالثا” وقتی وکیل وکالت خودرا تفویض مینماید دیگر اختیاری نسبت به مورد وکالت ندارد رابع” از حیث عملی اینگونه وکالت ها در دفاتر عرف میباشند و دادگاههاهم وکالت بلاعزل ار بیع میدانند و در عرف جامعه هم خرید و فروش وکالتی مرسوم است خامسا” عقد وکالت منافاتی با حق عینی مرتهن ندارد

 

اگر وکیل به دفتر مراجعه کرد و گفت من از حق عزل وکلای انتخابی ام میخواهم استفاده کنم و وکیل توکیلی را بخواهد عزل کند چه کار باید کرد؟

 

ایراد بر وکالت از این جهت وارد است که در اسناد رهنی بانک حتی صلح و وکالت و … منع شده است ولی خب عرف کردن این مسائل مثل خیلی موارد دیگر به نظر کار درستی نمی آید .

از دید بنده وکالت در رهن از نظر قانونی ایرادی نداره چون :1- مرتهن حق و حقوق خود را نهایتا از عین ملک وصول خواهد نمود در نتیجه شخص راهن برای او تاثیری ندارد 2- اگر حقی قرار از کسی سلب بشه باید به حکم قانون باشد(حق دادن وکالت) 3- خدا را شکر در زمان آقای امیری بخشنامه ای از اداره ثبت (امور اسناد ) صادر شده گرچه خیلی شفاف نبود ولی برداشت شد که این امر را آزاد نمود و نهایتا صحبت اصلا سر قسمت اول نیست صحبت سر تفویض و بلاعزل و ایناست.

 

در مورد 2 که فرمودید : اگر ملکی در رهن باشد شما سند قطعی یا حتی صلح برایش می نویسید ؟ یا از بانک سوال می کنید! موافقت بانک را نمی خواهید ؟ همین امر برای وکالت صادق نیست ؟ اگر حق دادن وکالت نمیتونه سلب بشه پس حق معامله هم نمی تونه سلب بشه !! من بخشنامه ای راجع به این امر ندیدم ظاهرا دستورالعملی از طرف کانون بود (وحدت رویه شاید !! ) که همچین چیزی را گفته بود که اول اگر بنویسید فک رهن و تسویه حساب بعد فروش منعی ندارد ولی بخشنامه از امور اسناد من یادم نمی یاد اگر اشتباه می کنم بفرمایید … ما انتقاد پذیریم و اشتباه رو هم قبول می کنیم … ضمن اینکه همزمان کانون بیانیه ای صادر کرده بود راجع به قیمت واقعی در سند که به آیت اله خامنه ای و بهجت و استفتاء از آنها اشاره شده بود که آقای امیری اون رو باطل کرد دوستان راجع به این هم صحبت کنند خوبه … شاید از این وکالت کذایی منحرف شدیم )

البته اگر وکالت به همان صورت تفویض شود و وکیل هم حق عزل خود را ساقط ننماید وی خواهد توانست وکیل دوم را عزل کند و وکیل دیگری انتخاب کند . موکل حق عزل وکلای انتخابی وکیل اوا را به او اعطا کرده است و تا زمانی که این حق از او ساقط نشده است می تواند از حق خود استفاده کند و بلاعزل بودن وکیل اول به وکلای بعدی سرایت نخواهد کرد . لیکن این سوال مطرح است که آیا وکیل نخست می تواند حق عزل که موکل به او اعطا کرده است ساقط کند باید دید آیا این شرط به نفع موکل در سند وکالت گنجانده شده یا به نفع وکیل . اگر به نفع موکل درج شده باشد و او مشروطله باشد وکیل اول این حق را نخواهد توانست ساقط کند و اگر به نفع خود وکیل باشد و او مشروط له باشد و موکل مشروط علیه البته وکیل حق خواهد داشت حق اعطائی ( حق عزل وکلای انتخابی ) را از خود سلب و ساقط کند و برای همین جا دارد ما سردفتران در تنظیم اسناد از عباراتی صریح و منصوص استفاده کنیم که جای هیچگونه بحث و تردید نباشد و به اختلاف نینجامد که سردفتر بعدی با مشکل مواجه نشود چون اینگونه اختلافات محتاج رسیدگی قضائی است و سردفتر اختیار قانونی در احراز قصد طرفین ندارد .

 

دقیقا من فرمایشات شما را تایید مینمایم برای همین این جمله دو پهلو را از یک دفتر بسیار باسابقه که همچنان همان سردفتر کهنه کار در آن مشغول کار است گذاشتم تو وبلاگ!

 

گرچه مباحث مربوط به وکالت در دفاتر و موارد مربوط به عزل و عدم عزل ، تفیض کلی یا جزئی ، و اینکه وکیل تفویضی وکیل موکل اول است یا دوم ، بعد از تفویض ایا کسی که تفویض کرده دیگر وکیل هست یا نیست ؟ کاره ای هست یا نیست ؟ وهزاران مسئله دیگر سالیان است در بحث و تبادل نظر به نتیجه نهایی و ایجاد یک رویه واحد نیانجامیده ولی بنظر حقیر اگر تفویض وکالت کامل و بدون هیچگونه استثنایی صورت گیرد و شخص تفویض کننده استفاده از حق عزل و نصب مندرج در وکالتنامه را ازخود سلب و ساقط نماید حداقل قادر به عزل از طریق دفاتر نخواهد بود .. البته بماند که تنظیم اینگونه وکالتنامه در دفاتر همکار ناشی از اشتباه در برداشت یا تایپ فرمهای موجود است و یا بعدا تصمیم به بلاعزل نمودن آن گرفته شده ولی امکان این هم وجود دارد که موکل بخاطر اعتماد خاص به وکیل انتخابی خود منحصرا” نامبرده را وکیل بلاعزل خود قرارداده و این اختیار را به وکیل داده است که اگر وکیلی دیگر انتخاب کرد حق عزل وی برایش محفوظ باشد … (دیدی دوست عزیز اخرش هم نتیجه قطعی حاصل نشد؟ همش اما و اگر …)

 

خوب چون دیدم بحث وکالت چالش برانگیزه گفتم این دفعه هم راجع به تفویض وکالت میخوام یک گپ کوچکی داشته باشیم. از قدیم تفویض وکالت را به این صورت دیده بودم که مینوشتیم در تاریخ زیر حاضر گردید آقا/خانم …….. وکیل/وکیل توکیلی (مع الواسطه ) وکالتنامه های ……. بعدالحضور کلیه اختیارات …الی آخر ولی در حدود 10الی 11 سالی میشه که در تهران دفاتر از شماره 500 بالاتر رفتن نوع جدیدی از تفویض وکالتها در میان دفاتر دیده شد که مشابه وکالت های معمولی بوده یعنی موکل و وکیل و مورد وکالت اما میدانیم که وقتی موکل را مینویسند در ادامه مینویسند با وکالت آقای فلانی طبق وکالتنامه شماره …… حالا سوال پیش میآید که آیا هر دو فرمت صحیح ؟ اگر صحیح چرا اصلا با دو فرمت متفاوت نوشته میشود ؟ اگر صحیح نیست چرا صحیح نیست ؟

 

من هم این وکالتنامه ها را کم و بیش دیدم و به مذاقم هم خوش نمی یاد به نظر طرز صحیح همونی هست که از قدیم می نوشتن در تاریخ تحریر حاضر گردید :….. چون تفویض در واقع به متن وکالت اصلی برمی گرده اما جدیدا می یان به قول شما می نویسند موکل با وکالت فلانی بعد موارد جدید هم اضافه می کنند تا حالا هم عکس العملی از کانون و هیچ مرجعی هم نبوده که بگن غلطه !!

 

ولی جناب میرزا همیشه بطور اکملی توضیح میدن جریان رو ولی قصد من این بود که مطلب قبلی را با این مطلب درهمش بکنم و بگم که چاره بنظر من در وکالتهایی که به اون صورت همچین جوری غیر شفاف نوشته میشود باید تفویض جدید به صورت جدید نوشته شود و ضمن عقد لازمی حق عزل اعطاء شده توسط موکل به وکیل برای وکلای توکیلی را وکیل از خودش در تفویض وکالت سلب وساقط نماید!

 

این نوع وکالت یا تفویض وکالت سابقا”هم کم و بیش وجود داشت و بیشتر در مواردی استفاده میشد که بخواهند متن خاصی از وکالت یا اختیارات معینی را از وکالت اولیه تفویض کنند و اشکال قانونی هم ندارد ولی امروزه متاسفانه به علت رویه نامعقول و کج اندیشی مراکز تعویض پلاک که تفویض وکالت را برنمیتابند در دفاتر شدت گرفته و مثل فضیه مار و تصویر مار شده .. مراکز وقتی نام مالک اصلی را در صدر سند میبینند بدون توجه به ماهیت امر نسبت به تعویض پلاک اقدام میکنند و همین امر موجب شده بقول معروف کلک مرغابی سوار کنند …البته شرط آن این استکه همکاران بزرگوار مطالب و اختیاراتی خارج از وکالت نامه اولیه در آن ننویسند گرچه دیده شده بسیاری از آنها نسبت به وکالت نامه های قدیمی که صحبتی از تعویض پلاک در آن نشده یک تفویض با این شکل مینویسند و کلی هم در آن نسبت به انجام تعویض پلاک و غیره مانور میدهند که نوعی جعل است حال بماند.. اما مباحث جدی هم در خصوص این نوع وکالت در مواردی که وکیل اولی فوت مینماید و اینکه آیا این وکالت باطل است یا خیر؟ وکیل ثانوی وکیل موکل اولیه است یا وکیل وکیل وی؟ در سند ثانوی موکل کیست ؟ و از این قبیل هم وجود دارد که در این دیدگاه نمیگنجد …

 


به نظر من چون تعویض پلاک جز، ملزومات فروش اتومبیل است میتوان با کمی تساهل نادیده گرفت و در تفویض ان را در سند تفویض وکالت اضافه کرد !!!

 

همکاران بدجوری چسبیدند به رویه و بخش نامه سازمان ، هر آنچه که قبلا انجام شده باشد یا بخش نامه ای اجازه داده باشد دوست دارند انجام دهند . تفویض وکالت یک ماهیتی جدا از عقد وکالت نیست هر دو عقدی است که یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید . اولی اصالتا وکالت می دهد دومی وکالتا و با استفاده از حق توکیل وکالت می دهد پس می توان به هر شکلی که نشان دهد وکیل اول از جانب موکل اختیارات اکتسابی را به دیگری محول می کند منع قانونی نخواهد داشت .صورت دوم نیز نشان دهنده ی این امر است و اشکالی ندارد و لیکن باید دقت کرد در این گونه موارد .مورد وکالت و حدود اختیارات از الفاظ و عبارات به کار رفته در وکالت اول تجاوز ننماید . همانطور که استاد طباطبائی فرمودند . این هم به عرض دوستان برسانم که مطالب و نکات بسیار ریز در مورد عقد وکالت که نکات مورداشاره استاد طباطبائی نیز از جمله ی آن هاست در دست تحریر دارم که در آن به مواد قانون مدنی سردفترانه پرداخته ام و خواسته ام تئوری رادر آزمایشگاهی به نام دفترخانه یک به یک بیازمایم. امید دارم که بعد از چاپ قابل استفاده باشد. از همکاران عزیز درخواست دارم اگر نکته ای در باب وکالت به نظرشان می رسد در وبلاگ اینجانب گذارند تا کتابی در حد امکان کامل به جامعه ی حقوقی و بخصوص جامعه ی سردفتری تقدیم گردد. البته می دانم انتشار آن مباحثات زیادی را برخواهد انگیخت

 

یکی از مسائل جالبی که بنظر من در مورد وکالت هست در خصوص وکالتهای تام الاختیار است که خیلی از علماء و اساتید نظر دارند که بلاعزل نباید تنظیم شود ولی منع قانونی هم ندارد ولی بعضی ها بسیار رو این نکته پافشاری میکنند!شاید جالب باشه

به نظر این امر به استناد ( ماده 959 ـ هیچکس نمی‌تواند بطورکلی حق تمتع و یا حق اجراء تمام‌یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند. ) قانون مدنی است و به نظر من صحیح است من هیچ وقت این گونه وکالت ها را بلاعزل نمی نویسم مورد دیگر اینکه انصاف هم این اجازه رو به من نمی ده

 

خوب رویت شد که همکاران مبحث وکالت را اصولا دوست میدارند و نظرهای مختلفی میگن دودوست و همکار عزیز جناب میرزا وسردفتر نظر دادند که وکالت تام الاختیار را به استناد ماده 959 قانون مدنی نمیتوان بلاعزل نوشت حالا یک مبحثی را مطرح میکنم و نظر شخصی خودم رو هم میگم : فرض کنیم که فردی قصد مسافرت دارد و به نایب خود که مورد اعتماد 100% هست میخواد وکالت تام الاختیار بده که در نبود ایشان کلیه املاکش را بفروش برساند و جمع کردن اسناد این املاک براش مقدور نیست یا اصلا یک تعدادی رو میخواد وکالتی یا به اصطلاح کلیدی بفروشه و یا فرزندی میخواهد یک همیچن وکالتی رو به پدرش بده چرا نباید بلاعزل بنویسیم و حق داشتن چنین سندی را از ش سلب کنیم ؟ من نظرم این هست این نوع وکالتها رو میتوان بلاعزل نوشت و استدلالم اینه : مفهوم و منطوق ماده 959 را انکار نمیکنم ولی وقتی ما وکالت تام الاختیار را بصورت بلاعزل تنظیم میکنیم مگر ازخود  موکل حقوقی را که بصورت بلاعزل به نایب خود واگذار کرده سلب کردیم؟ مگر خود موکل دیگر حق انجام مورد وکالت را ندارد و آیا نمیتونه بره و ملکش را بفروشه؟پس ما حقوق مدنی ایشان را سلب نمیکنیم پس ماده 959 قانون مدنی نمیتونه جوابی برای عدم بلاعزل نوشتن این گونه وکالتها باشد . بله راههایی پیشنهاد میشود که وکیل مواردی را جزا متواند بصورت بلاعزل تفویض نماید و غیره ها و لی من نظرم اینه که منعی برای بلاعزل نوشتن این گونه وکالتها وجود ندارد . دوستی مساله انصاف رو پیش کشید بعضی وقتها ممکن بی انصافی باشه که برای فرد بلاعزل ننویسیم! من فکر نمیکن رویه قضائی هر وکالت بلاعزلی را معامله تشخیص بده بلکه در ضمن این وکالت باید مدارکی دال بر معامله باشد  در غیر اینصورت نظام تعرفی عقود بهم میریزه

 

ماده 959 قانون مدنی حکم سلب حق تمتع و حق استیفاءبطور کلی را معین کرده است نه سلب حق بطور جزئی . بنابراین می توان حق عزل وکیل را ساقط کرد و برای این که الفاظ به کار رفته برای سلب القاء سلب بطور کلی نکند می توان برای آن مدت تعیین کرد . حق عزل یک حق مدنی است و مفهوم مخالف ماده 959 قانون مدنی اجازه ی اسقاط ان را بصورت شرط فعل یا شرط نتیجه به ما می دهد پس اگر مثلا بنویسیم موکل حق عزل وکیل را به مدت 30 سال راز خود سلب و ساقط نمود هیچ ایرادی نخواهد داشت چون سلب حق بطور جزئی است و منافاتی با منطوق ماده 959 قانون مدنی نداشته و موافق مفهوم مخالف آن است . حال گاهی مدت بصورت مجهول ( یا قابل تعیین ) مشخص می گردد مثلا نوشته می شود موکل حق عزل وکیل را تا انجام مورد وکالت از خود سلب و ساقط نمود که ممکن است مدت انجام وکالت 3 روز باشد یا سه ماه یا سه سال و …… .که اگر این نوع تعیین مدت را با تعیین مدت خیار شرط تا زمان فوت یکی از طرفین مقایسه کنیم و نظر اداره ی حقوقی قوه قضائیه را مبنی بر معین بودن مدت در این گونه موارد صائب تشخیص دهیم در مقام قیاس شرط بصورت مرقوم را نیز باید صحیح بدانیم هر چند که تعیین صریح مدت به صلاح سردفتر و ذینفع آن است که امکان اختلاف را به صفر می رساند همیشه گفته ام ما باید سندی تنظیم کنیم که جای تفسیر برای قاضی نگذارد اگر قاضی بتواند با الفاظی که سردفتر در سند به کار برده بازی کند چه فرقی بین سند رسمی با اسنادی که افراد غیرمتخصص بطور عادی تنظیم می کنند؟ در پاسخ بچه کاتب عزیز که قطعا همیشه بچه باقی نخواهند ماند باید عرض کنم کهاسقاط حق فروش بالمباشره غیر از اسقاط حق عزل است شما اسقاط حق عزل را مطرح کرده ای و استاد و سردفتر عزیز هم در همان ارتباط نظر داده اند یعنی اسقاط حق عزل که با توضیحاتی که عرض کردم اگر اسقاط به گونه ای باشد که من عرض کردم هیچ اشکالی ندارد و اگر کسی مدعی است حقوق دانی برخلاف ان ابراز نظر نموده است خواهشمندم منبع آن را در همین جا اعلام کند . اگر موکل حق فروش بالمباشره را نیز در کنار اسقاط حق عزل از خود سلب و ساقط نماید با قید مدت باز اشکالی نخواهد داشت و در این صورت در مدت تعیینی شخصا نخواهد توانست مال موضوع وکالت را بفروشد صرف اسقاط حق عزل مانع فروش بالمباشره نیست و استدلال خوبی هم در پاسخ استاد و سردفتر عزیز نیست .بچه کاتب عزیز در رد نظر آن بزرگواران باید به مفهوم مخالف ماده 959 قانون مدنی استناد می کردید.

 

 

 نظر به اینکه وکالت دادن ، پدر و پسر و … نمی شناسد و خیلی از پرونده ها که در محاکم جریان دارد مربوط به همین وکالتهای خانوادگی است یا وکالت به دوست و آشنا و همین وکالتهای کلی که شخصا” با آنها برخورد کرده ام و حتما شما و همکاران هم موارد مشابه دیده اید و بدون اینکه معامله ای واقع شده باشد و وجهی رد و بدل شده باشد اقدام به نوشتن چنین وکالتنامه هایی کرده اند و می دانید که اکثر اشخاص بدلیل عدم علم به شرح وکالتنامه هایی که می دهند ( چند نفر وکالتنامه هایی که شما می نویسید آن هم به این کلی و مفصل را می خوانند ؟ ) و تنها با اعتماد به سردفتر اقدام به امضای آن می کنند ! ( که همین امر سبب بروز مشکلات و اختلافات در آینده خواهد شد که ناگزیر دامن و شلوار سردفتر را خواهد گرفت ) این سردفتران محترم هستند که در تنظیم اسناد باید به نحوی عمل کنند که علاوه بر اینکه ایرادی از طرف قاضی به پرونده وارد نشود بلکه باب دعوا و تالی فاسد در آینده نیز وجود نداشته باشد ! به نظر با تفسیر مفهوم مخالف ماده قانون و قید مدت به عنوان کلک رشتی و تنظیم وکالتنامه کلی بلاعزل و حتی نبودن منع معامله از طرف موکل سندی که بالمباشره هم حق فروش ندارد باب دعوا در آینده را باز می گذاریم ( به عنوان مثال موکل ملکش را با مبایعه نامه می فروشد و وکیل هم همان ملک را می فروشد حال دو خریدار داریم و دو مبایعه نامه که چون محکمه حکم به صحیح بودن مبایعه نامه اول می دهد دعوای جدیدی به وجود می آید که پایه ریز این اختلاف سردفتر محترم است ) بلاعزل بودن دال بر واقعه مشخصی است که بین موکل و وکیل افتاده (البته نظر بنده اینه ) ضمنا منظور از نورچشمی را در فرمایشات استاد لطیف ملتفت نشدیم .

 

اولا بنده را ببخشید که حسب عادت چندین ساله از اصطلاحات خاص حقوقی کمتر استفاده میکنم و بیشتر عادت کرده ام به زبان ارباب رجوع مسائل را مطرح و اظهار نظر نمایم و ثانیا” حقیر اعتقاد دارد به اینکه در مواردی که اصل کلی نیست نباید بسیط الید باشیم به ویژه آنکه ما در مقام سردفتر در تنظیم اسناد خود عملا”میبینیم از اسناد رسمی ما و عقود متداول استفاده های متفاوت مینمایند مثلا” درباب همین وکالت اکثرا”بدون اینکه از آثار و تبعات حقوقی آن مطلع باشند به آن از منظر تملیکی بهربرداری مینمایند وبه خاطر همین واقعیات باید آنچه را در ورای سند ممکن است اتفاق بیفتد نگاه کنیم و از موارد غیر ضرور استفاده نکنیم .. اینکه ایا اسقاط حق عزل و ضم و باالمباشره در یک وکالت کلی و جامع و تام که اختیار تمام زندگی موکل به وکیل سپرده میشود ایا موافق با روح ماده 959 قانون مدنی هست یا خیر مبحثی است حقوقی و در خور استدلال و تحلیل است ولی در مقام عمل ملاحظه میفرمایید طرفین اینگونه اسناد اقارب درجه اولند وضرورتی بر این اسقاط وجود ندارد و مقررات مربوط به وکالت هم چه جزئی یا کلی اصل بر اسقاط نیست بلکه میگوید موکل در هرزمان میتواند وکیل خود را عزل نماید مگر اینکه ضمن عقد…… بنابراین باید زمینه لازم برای محدود نمودن حقوق موکل فراهم باشد واز طرفی سردفتر به درخواست موکل اقدام به تنظیم وکالت مینماید لذا حفظ حقوق موکل و منافع وی باید ملحوظ نظر قرار گیرد نه بستن دست و بال وی علی الخصوی در این نوع وکالتنامه ها که میتوان مطمئن بود در خارج بین موکل و وکیل هیچگونه عقدی اعم از لازم و جایز وجود ندارد و صرفا”برای کمک به موکل در انجام امور وی این وکالت تنظیم میگردد و صحیح نیست که تمام زندگی وی در اختیار وکیل باشد ولو بعد از رفع ضرورتها و یا بازگشت وی از سفر .. واگر وکیل بنا به وسوسه حضرت شیطان به حضور در دفتر برای استعفا یا تفاسخ گردن ننهد آیا من و شما مسئول گرفتاریها و اتلاف وقتش در مراجعه به دادگاه و ابطال و عزل وکیل خود نخواهیم بود؟ آنهم بخاطر حفط منافع وکیل یا استفاده از استثنائات قانونی بنا به تشخیص خود؟ البته اینکه موکل مصر به اسقاط حق عزل باشد بنا بر احتیاط با قید زمان معین خدشه ای بر سند تنظیمی وارد نمیکند حتی اگر اقدام باالمباشره اش هم برای آن مدت سلب گردد

 

دوستان ما خیلی گرفتار مصلحت اندیشی و مصلحت گرایی شده ایم ما یک وظیفه بیش نداریم و آن عمل به قانون است همه ی بخش نامه هائی کهمن و شما به ان ایراد می گیریم در جهت همین مصلحت گرائی ها و مصلحت اندیشی ها صادر شده اند . دوستان وکالت نیابت دادنی بیش نیست . ما نباید کاسه داغ تر از آش باشیم وظیفه ی اخلاقی داریم که طرفین را توجیه کنیم و خدا شاهد است که در این مدت نزدیک به دو دهه سردفتری رسندی ننوشته ام که طرفین از مفاد آن حداقل بطور خلاصه آگاه نباشند . اگر ما به خودمان اعتماد و اعتقاد نداشته باشیم چه انتظار از دیگران . استناد به مفهوم مخالف کلک رشتی نیست بلکه احراز عین دستور قانون گذار است . موکل را آگاه کن به عواقب وکالتی که می دهد پذیرفت مکلف به تنظیم سند هستیم. حالا وکیل رفت سوء استفاده کرد او متعهد است حساب دوران وکالت را بدهد که اگر ندهد ممکن است در مواردی او را تحت تعقیب کیفری قرار داد و مسئولیت مدنی او نیز باقی است اگر وکالت فروش دارد بدون این که قبلا معامله با وکیل داشته باشد او متعهد است ثمن معامله را عینا به موکل تقدیم کند و رسید بگیرد . او در انتقال متعهد است غبطه و صلاح موکل را مراعات کند و اگر مثلا به قیمت متعارف و روز نفروخته باشد حتی اگر شرط صلاحدید وکیل مبنی بر فروش به هر مبلغ و به هر قید و شرایط شده باشد وکیل باز ملتزم به رعایت غبطه و صلاح موکل خویش که یک قاعده ی آمره است می باشد و مطالب دیگری که دیگر در اینجا مجال بحث آن نیست اشکال کار این است که ما سردفتران نیز ناخواسته مانند مردم عادی رفته رفته به وکالت به عنوان یک معامله نگریسته ایم و برای همین این نظرات را می دهیم اگر سند عادی بین موکل و وکیل دائر بر معامله تنظیم نشده باشد توجه دقیق به تعهدات موکل و وکیل دل مشغولی های ما را رفع خواهد کرد . پس باید دوچیز را سرلوحه ی کار خویش قرار دهیم: عمل به قانون ؛ راهنمائی صحیح ارباب رجوع ، اگر چنین کنیم با هیچ مشکلی روبرو نخواهیم شد.آن اختلافاتی که سردفتر عزیز می فرمایند از حرص و ولع حاصل شده است پس نباید به حساب سردفتر گذاشت .البته حساب سردفتران اندک شمار را از اکثریت آن که در کمال صداقت امین دولت و ملتند باید جدا کرد.  

.به نظر بنده هرنوع وکالتی را می شود ضمن عقد خارج لازم شرط نمود وبلاعزل نمود ودر این زمینه استثنائی وجود ندارد ودر قانون مدنی اگر وکالتی ضمن عقد خارج لازم شرط ویا عدم عزل وکیل ضمن عقد خارج لازمی شرط شد آن وکالت بلاعزل محسوب می شود وهیچ قیدی مبنی بر اینکه اگر وکالتنامه کلی بود بلاعزل نمی باشد وجود ندارد.شاگرد شما وحید سردفتر

 

این اقرار نامه هم مصیبتی شده در دفتر سند قطعی تنظیم کردم که خریدار وکیل تام الاختیار فروشنده در انتقال ملک بود خریدار قبلا هم به من گفته بود که باید براش قبض تخلیه بذارم ولی موقع تنظیم سند هم من فراموش کردم و هم اون بعد چند روز اومد وگفت که قبض تخلیه یادمون رفت بذاریم چه کار کنم ؟ خوب در سندش اقرار به قبض واقباض و تصرف ملک نموده بود و غیرهم  حالا آیا میتوان این سند را اصلاح نمود و قبض تخلیه گذاشت با توجه با توضیحات بالا ؟

 

به نظر ما تنظیم اکثریت اصلاحات طی یک اقرارنامه یا قرارداد اصلاحی منعی ندارد

اولا وکیل باید در وکالت نامه اختیار تعهد به تخلیه و امضاء قبض تخلیه بطور خاص یا سپردن هرگونه تعهدات از سوی فروشنده و امضاء اوراق ثبتی بطور کلی داشته باشد. ثانیا اختیار اصلاح اسناد تنظیمی ولو بصورت اقرارنامه رسمی در وکالت نامه برای وی درج شده باشد که در این صورت اصلاح سند مزبور و صدور قبض تخلیه اشکالی نخواهد داشت و در صورت درج اختیار اصلاح با سند متمم در وکالت نامه باز اصلاح به طریق اخیر موردی ندارد .

 

استادی دیگر معتقد بود که چون خریدار اقرار به تصرف نموده و قبض جزو ارکان اصلی بیع هست اصلا قابل اصلاح نیست!

 

حقیر هم اعتقاد دارم ملکی که در آن اقرار به وصول ثمن و تحویل و تصرف مبیع صورت گرفته در این قسمت اقرارنامه اصلاحی مورد ندارد و از نظر عرفی هم نمیتوان گفت اشتباهی رخ داده زیرا خریذار اقرار بتصرف نموده هرگونه تغییر بر خلاف آن ضمن اینکه سند رسمی را خدشه دارمیسازد نوعی انکار بعد از اقرار است

 

درست واقعا قسمت علمی و حقوقی همین هست که شما میگین ولی واقعا این مساله مبنی بر اشتباه و سهل انگاری بوده زیرا زمانی هم که وکالت نوشتیم قبض تخلیه با فروشنده صحبت شد و با توافق خودشون تاریخ تخلیه و مبلغ تعیین شد! و در عالم واقع باید اشتباه رو درست کرد ! این مبحث اقرار نامه در دفاتر اسناد رسمی واقعا خیلی بنظر من سخت ! اون چیزی که ما انجام میدیم بیشتر میشود بهش گفت اصلاحیه تا اقرار نامه

اولا آن استاد(به فرموده همکار عزیز بچه کاتب) که قبض را رکن دانسته ادعائی بی اساس نموده که عقد بیع عقد رضائی و یا همان عقد قصدی است و به صرف ایجاب و قبول بوجود می آید یعنی عقد عینی نیست تا قبض رکن عقد باشد.
ثانیا وقتی وکیل اختیار اصلاح سند بطور مطلق و عام دارد وکالتا از سوی فروشنده و اصالتا از خود مبادرت به اصلاح می کند . اگر انکار از سوی مقر جایز نیست تکذیب از سوی مقرله ایرادی ندارد . گذشته از آن قسمتی از سند را زاید تلقی کرده و جملاتی بر آن می افزاید و اگر وکیل اختیاردار باشد نباید ایراد داشته باشد چنانچه اگر خود فروشنده حضور داشت می شد این کار را کرد . اگر ثمن معامله یا حتی موردمعامله قابل اصلاح است با توجه به این که عوضین رکن و اساس عقد بیع است و مربوط به اثر مستقیم عقد : تملیک عین به عوض معلوم پس می توان اجزائی را که مربوط به آثار فرعی عقد هستند اصلاح نمود.

در پایان :

مقالات منتشره در نشریات کانون:

شماره 1-دوره ی دوم – بحثی پیرامون حق توکیل به غیر در وکالت – وکیل در معامله با خویش

شماره 2-رای در مورد عزل وکیل با نامه وتلگراف     شماره 4- وکالت شرط ضمن العقد جایز  وکالت بلاعزل  استعلام اعتبار وکالت

شماره 5- استعلام بقای وکالت  شماره 7- عزل وکیل     شماره 11-صفحه125 پرسش 11- اسناد تنظیمی درخارج از کشور مادامی معتبراست که به تایید (اداره کل امور استاد/دارالترجمه/دادگاه /وزارت خارجه کدام؟ برسد) وکالت هم سند است

شماره 14- بررسی قبول وکیل در اسناد وکالت        شماره 20- سرنوشت وکالت نامه     بحثی پیرامون وکالت معلق     معامله ی باخود      شماره 27- معامله ی باخود     ضمیمه ی شماره ی 53-شرط عدم عزل وکیل در وکالتنامه اولیه و اختیار وکلای توکیلی برای انتخاب وکیل بلاعزل         بحثی در خصوص ابهاماتی در زمینه ی اخذ امضا در اسناد وکالت بلاعزل     شماره 54- وکالت بدون حق فسخ    شماره 73 – وکالت در حقوق مدنی  دکتر سید جلال الدین مدنی      شماره 78- وکالت بلاعزل    ضمیمه شماره 80- آرای وحدت رویه است در فهرست موضوعی وکالت در در صفحه 219چندین بند قید شده   شماره 83- وکالت در بیع بدون حق قبض ثمن    شماره 84- معامله ی وکیل با خود     ضمیمه ی شماره ی 85- مجموعه آرای دیوان عدالت اداری در صفحه ی 49 وکالت یک صفحه لیست آرا و موضوع رای (کد 13 وکالت صغیری که کبیر شده)

مجله ی کانون را تا تقریبا تا شماره 85 دارم که در این مجموعه چند شماره ای هم ندارم واز آن به بعد ندارم از اینکه شتابزده نوشتم و ممکن است پاسخ بسیاری از پرسش ها روشن باشد ویا مبتلابه دفاتر نباشد وباعث اتلاف وقت شما شود پوزش میطلبم