کلبه ی عمو

در کلبه ی ما رونق اگر نیست صفا هست...

پرسشهای اجاره عرصه اوقافی وانتقال اعیان!
ساعت ٦:٤٤ ‎ب.ظ روز ۱۳۸٩/۱٠/٢  کلمات کلیدی: اجاره اوقافی ، انتقال اعیان

ابتدا پاسخ به این پرسش لازم است: در شروع مدت اجاره سه حالت ممکن است:   الف -شروع مدت اجاره همان زمان تنظیم سند اجارنامه رسمی است   ب- شروع مدت اجاره مدتی بعداز زمان تنظیم سند اجاره رسمی است (درآینده است)   ج- شروع مدت اجاره در تاریخی قبل از تنظیم سند اجاره نامه رسمی است (در گذشته است) رسمی از این بابت ذکر شد که بعدا اجاره نامه های اداری اوقاف را هم داریم وبحث خواهد شد پرسش این است که آیا تنظیم اجاره در دو حالت  ب  و ج  بدون اشکال است؟  اگر مخصوصا در حالت  ج  بدون اشکال است آیا می توان سند رسمی اجاره نامه ای نوشت که شروع مدت اجاره در گذشته باشد و انقضای آن در زمان تنظیم سند فعلی؟ و یا شروع مدت اجاره در زمان گذشته و انقضای مدت هم در زمان گذشته باشد؟!

بعدا نوشت: واما استاد عبادپور به بخشی از پرسشها در مقاله ای پاسخ داده اند تمام مقاله در آخر پرسشها آورده شده است


پرسش های انتقال اعیان ساخته شده در عرصه موقوفه واجاره اوقافی!

ابتدا پاسخ به این پرسش لازم است: در شروع مدت اجاره سه حالت ممکن است:   الف -شروع مدت اجاره همان زمان تنظیم سند اجارنامه رسمی است   ب- شروع مدت اجاره مدتی بعداز زمان تنظیم سند اجاره رسمی است (درآینده است)   ج- شروع مدت اجاره در تاریخی قبل از تنظیم سند اجاره نامه رسمی است (در گذشته است) رسمی از این بابت ذکر شد که بعدا اجاره نامه های اداری اوقاف را هم داریم وبحث خواهد شد پرسش این است که آیا تنظیم اجاره در دو حالت  ب  و ج  بدون اشکال است؟  اگر مخصوصا در حالت  ج  بدون اشکال است آیا می توان سند رسمی اجاره نامه ای نوشت که شروع مدت اجاره در گذشته باشد و انقضای آن در زمان تنظیم سند فعلی؟ و یا شروع مدت اجاره در زمان گذشته و انقضای مدت هم در زمان گذشته باشد؟!  اگر اشکال دارد آیا می توان اقرار به انعقاد و وجود چنین اجاره نامه ای نوشت ؟ (مشابه آن اقرار به وجود شراکت نامه در گذشته؟) وآیا این اقرار بلحاظ حق الثبت مالی است یا غیرمالی؟ حتی اگر در آن مبلغ نوشته شود؟  اگربتوان اجاره نامه ای نوشت که شروع مدت آن در گذشته بوده مثلا در 30 آذر 89 اجاره نامه ای نوشت و مدت آن را یک سال ذکر کرد ولی شروع زمان اجاره را از اول مهر 89 ذکر نمود پس نوشتن اجاره ای در همین 30 آذر 89 بمدت شش ماه که شروع آن اول فروردین 89 و انقضای آن آخر شهریور 89 هم باشد نبایستی مانعی داشته باشد!! این مهم است از باب اینکه این مشکلات در تنظیم اسناد اعیان وجود دارد

هنگام تنظیم سند انتقال اعیان (خانه ومغازه وآپارتمان) ساخته شده در اراضی موقوفه از کجا بایستی استعلام نمود؟ از اوقاف هم می خواهد؟ اگر وقف خاص باشد چه؟ آیا سند اجاره ی عرصه هم بایستی همزمان با انتقال اعیان انجام شودو خریدار مستاجر عرصه گردد؟ (مهم است) اگر همزمان تنظیم نگردد آیا اشکال دارد؟ مثلا اگر شخصی مستاجر رسمی قطعه زمینی موقوفه بوده وپس از اخذ پروانه ساختمان در آن احداث بنا نموده وپایان کار گرفته واز ثبت سند مالکیت اعیان اخذ نموده باشد و می خواهد ششدانگ اعیانی خانه ی مزبور را به دیگری بفروشد در اینجا جهت عرصه چه باید کرد؟ آیا بایستی مالک اعیان و خریدار را به اوقاف جهت ابطال اجاره نامه قبلی وتنظیم اجاره نامه جدید هدایت کرد؟ اگر این ابطال اجاره نامه قبلی و تنظیم اجاره نامه جدید همزمان با تنظیم سند انتقال قطعی اعیان نباشد در این فاصله زمانی آیا این رابطه ی حقوقی خالی از اشکال نیست؟ زمین در اجاره ی شخصی است که مالک اعیان نیست و مالک اعیان هم بدون هیچ رابطه استیجاری متصرف عرصه است!  آیا لازم است که اجاره نامه قبلی فسخ وابطال گردد یا اینکه انقضای مدت آن دال بر ابطال آن است؟

در تنظیم سند اجاره عرصه: اگر وقف عام و تصدی آن در اختیار اداره اوقاف باشد عنوان موجر را چه باید نوشت:  "موجر- اداره اوقاف وامور خیریه ... بتصدی بر موقوفه حاج علی ولد احمد با نمایندگی ... نماینده اوقاف طبق معرفی نامه ..."   یا   "موجر- موقوفه حاج علی ولد احمد (از آن بابت که موقوفات شخصیت حقوقی هستند)  بتصدی اداره اوقاف وامور خیریه ... با نمایندگی ... نماینده اوقاف طبق معرفی نامه ..." کدام صحیح است؟ در موقوفاتی که وقف عام هستند ومتولی دارند آیا عنوان موجر را چگونه باید نوشت ؟ وآیا اداره اوقافی در این مورد دخالتی دارد؟ اگر دخالت دارد در چه حدی؟ و متولی حق تقدم وارجحیت دارد یا اداره اوقاف ؟ و متولی چه کسی است؟ کسی که در وقف نامه نام وی ذکر شده و یا کسی که در وقف نامه بعد از متولی بعنوان متولی معرفی شده ولی نام وی ذکر نشده مثلا گفته شده فرزند ذکور ارشد متولی بعد از فوت وی متولی موقوفه است چگونه احراز می کنید که آن آقا متولی است ؟ آیا بایستی در دادگاه یا کجا اثبات کند که متولی است ؟  کسی که ازطرف دادگاه حکم بر تولیت وی صادر شده؟ یا اداره تحقیق اداره اوقاف؟ اگر موقوفه ناظر هم داشته باشد ناظر چه دخالتی دارد؟ آیا لازم است سند اجاره را او هم امضا کند؟ اگر اداره اوقاف پیش نویس سند (سند اداری اجاره ) را تنظیم کند وبه دفترخانه بفرستد ولی متولی و مستاجر بخواهند شروط آن را تغییر دهند آیا بدون اشکال است؟ واگر اختلاف بین اوقاف ومتولی باشد حل این اختلاف بعهده کیست؟ وحرف کدام ارجحیت دارد؟ آیا در موقوفات خاص مثلا وقف بر اولاد که از همان اولاد هم متولی تعیین شده واختلافی در این خصوص نباشد اداره اوقاف هم دخالتی دارد؟ در اجاره نامه های اوقافی مدت را حداکثر سه سال می نویسند آیا تنظیم سند اجاره نامه به مدت بیش از سه سال اشکال قانونی دارد؟ با مجوز اداره کل ویا سازمان اوقاف چطور؟ آیا در اجاره نامه اوقافی می توان شرط کرد که چنانچه مستاجر در زمین موقوفه احداث اعیان نماید آن اعیان هم متعلق به موقوفه است و مستاجر حقی بر آن ندارد؟ (این در مورد قطعه زمینهای کوچک حاشیه خیابان پیش می آید که اوقاف می خواهد مالک اعیان هم باشد تا تسلط مستاجر کمتر باشد وبتواند اجاره واقعی آن را دریافت کند) و آیا می توان نوشت فقط حق کسب وپیشه وتجارت وسرقفلی متعلق به مستاجر است؟ آیا می توان مبلغ پذیره پرداختی مستاجر جدید را که به اوقاف می پردازد در سند اجاره ذکر کرد وآیا ذکر این مبلغ تاثیری در حق الثبت دارد؟ در بعضی اجاره نامه های اوقافی ذکر اینکه اگر ضامن فوت نمود مستاجر بایستی ضامن معتبر دیگری معرفی نماید آمده است آیا اصولا می توان در اجاره نامه ضامنی را قید نمود وبرای چه ؟ اگر برای ضمانت پرداخت اجاره بها ویا تخلیه به موقع مورد اجاره باشد وبتوان نوشت چه نکاتی را باید رعایت کرد و چه عبارتی را باید در سند نوشت؟ آیا باید ذکر کرد که ضمانت ضامن ضم ذمه به ذمه است یا نقل ذمه به ذمه؟  واگر مشخص نگردد آیا ضمانت ضامت نقل ذمه به ذمه نمی شود ومستاجر رها نمی گردد؟ وآیا بایستی نوشت که اگر ضامن بابت این ضمانت اگر وجهی پرداخت وخسارتی متوجه وی گردید حق دارد و می تواند بموجب این سند علیه مستاجر اجرائیه صادر نماید؟ اگر این جمله نوشته نشد آیا اشکال دارد؟ و اگر نوشته شد و ضامن وجهی پرداخت وخسارتی را تحمل کرد وتقاضای صدور اجرائیه نمود آیا هرچه خودش اظهار داشت می توان مبنای صدور اجرائیه قرار داد یا بایستی ابتدا از مرجعی رسمی تعیین خسارت شده باشد؟ نظر کارشناس رسمی دادگستری دراین خصوص معتبراست و می تواند مبنای صدور اجرائیه قرار گیرد؟ آیا اگر در اجاره نامه نوشته شود که که اعلام ضامن و ذکرمبلغ خسارت مورد قبول مستاجر است ونیاز به ارائه دلیل ندارد در این صورت می توان بصرف اعلام ضامن اجرائیه صادر کرد؟ اگر در این گونه اجاره نامه ها اوقاف شرط گذاشته باشد که چنانچه مستاجر ظرف مدت یک سال احخداث اعیان ننماید اوقاف حق فسخ دارد حال پس ازگذشت مدت یک سال اوقاف به دفترخانه مراجعه نموده واعلام کند مستاجر تخلف کرده وبخواهد اجاره را فسخ نماید چه می کنید؟ بصرف اینکه موجر مرجعی رسمی است اجاره را فسخ می کنید یا برای اثبات ادعای خود به مراجع قضائی هدایت می کنید؟ حتی اگر در اجاره نامه نوشته شده باشد که اعلام اداره اوقاف در این خصوص حجت است چه؟ حتی اگر مستاجر حق اعتراض راازخود سلب وساقط نموده باشد چه؟ اگر اوقاف در اجاره نامه های عادی (اداری) از دریافت مال الاجاره خودداری نمود و مستاجر جهت واریز آن (بصورت قبوض سپرده امانت) به دفترخانه مراجعه نمود قبول می کنید؟ وبعد به کجا اخطار می کنید به اوقاف یا متولی ؟ در اجاره نامه های رسمی چه؟ چون اغلب اوقاف مال الاجاره سه ساله را در سه قبض اقساطی می گیرد سررسید پرداخت اجاره بها را چه تاریخی قید می کنید: اول هرسال از شروع اجاره وسط سال یا آخر سال؟ اگر مستاجرین زیاد باشند آیا می توان در ظهر قبض اقساطی از آنها امضا گرفت؟ اگر قبض اقساطی مفقود گردد آیا می توان المثنی صادر کرد؟ حق الثبت اسناد اجاره بر چه مبنائی است؟ مجموع مبلغ اجاره سالانه ضرب در تعدادسال هرچه شد؟ یا مبلغ اجاره سالانه ضرب در ده سال حتی اگرمدت اجاره کمتراز ده سال باشد؟ آیا در حین تنظیم سند اجاره (هرنوع اجاره ای) بقایای ثبتی (مازاد ثبتی- املاک ماده 21) می گیرید یاخیر؟ اگر موجر اوقاف باشد و وقف وقف عام باشد چه؟ اگر موجراوقاف باشد ولی وقف خاص باشد چه؟ اگر وقف خاص باشد واوقاف دخالتی نداشته باشد چه؟ اصولا عام یا خاص بودن موقوفه را چگونه باید احراز کرد؟ بقایای ثبتی را بر چه مبنائی وصول می کنید ؟ مبلغ اجاره بها یا یا ارزش منطقه ای؟ وپرداخت آن بعهده کیست موجر یا مستاجر؟

در موقع رهن اعیان آیا استعلام از اوقاف لازم است ؟ اگرنسبت به این گونه اسناد رهنی اجرائیه صادرشد آیابایستی به اوقاف اعلام شود؟ اگر نتیجه ی اجرائیه سند انتقال اجرائی شد تکلیف عرصه چیست؟ اگر مستاجری که مالک اعیان بوده و اعیان مالکی اش با سند انتقال اجرائی بنام بانک می شود حاضر به فسخ اجاره عرصه نشد (که صد سال هم نمی شود) چه می کنید؟ و به چه حکمی ابتدا باید آن اجاره را فسخ کرد؟ آیا تنظیم سند انتقال اجرائی بدون تعیین تکلیف اجاره عرصه خالی از اشکال نیست؟ آیا در این مورد بانک بایستی برای ابطال اجاره به دادگاه مراجعه نماید؟ آیا می توان برای پیشگیری از بروز چنین مشکلی در اسناد اجاره اوقافی و یا در اسناد رهن اعیان تعیین تکلیف کرد یا بانک را جهت فسخ اجاره عرصه وکیل نمود؟ چه راه حلی پیشنهاد می دهید ای استادان مسلم علم حقوق؟ دارم سعی می کنم قاطی نکنم ولی چون یک ضرب تایپ کردم وگردنم ومچم درد گرفته و چای هم دم دستم نیست شاید قاطی کردم مواظب خود باشید

آیا ابتدا سند اجاره بایستی وارد دفتر وثبت گردد بعد سند قطعی اعیان یا برعکس؟ اگر فاصله گرفت چی؟ اگر بعلت فاصله ای که جهت اخذ استعلام لازم است مندرجات اجاره نامه اداری اوقافی بلحاظ شروع مدت اجاره با مفاد سند اجاره رسمی مغایرت پیدا کند چه باید کرد؟ مثال شخصی برای انتقال اعیان مراجعه کرده به اوقاف هدایت می شود اجاره نامه در اوقاف با پرداخت پذیره وانجام امور اداری بنام خریدار فعلی تنظیم ونسحه ای از آن به دفترخانه ارسال می شود دفترخانه هم زمین موقوفه وهم اعیان را استعلام  می کند و پاسخ ها گرفته می شود سند انتقال اعیان تنظیم می شود وسند اجاره عرصه را تنظیم می کنید (اینجا دقت کنید به بحثی که قبلا مطرح شد) حال اگر لازم باشد که شروع مدت اجاره بایستی همزمان با انتقال اعیان باشد چون در سند اجاره اداری شروع اجاره اغلب چند روز قبل بوده اشکال ایجاد می شود ویا ممکن است اوقاف آن را به گذشته دورتر برده باشد خصوصا اگر تنظیم اجاره نامه در حالتی که مدت شروع اجاره در گذشته است اشکال داشته باشد با مشکل جدی تری مواجه هستیم چه باید کرد؟

اگر بعلت وجود شرطی مثلا تاخیر در پرداخت اجاره بها حق فسخ برای موجر (اوقاف) باشد ودلیل آن هم وجود قبض اقساطی اجاره بها در دست موجر باشد ومستاجر در این خصوص حق طرح هرگونه ادعائی را ازخود سلب نموده باشد و مدتی از آن قبض گذشته باشد وشرط تحقق یافته باشد اگر موجر جهت فسخ اجاره بوسیله آن شرط مراجعه کرد آیا اجاره نامه را فسخ می کنید یاخیر؟ حتی اگر مستاجر روی عرصه احداث اعیان نموده باشد و این موضوع را با ارائه سند مالکیت اعیان به دفترخانه اعلام نموده باشد؟ اگر فسخ می کنید تکلیف اعیان چه می شود؟

در سند انتقال اعیان عبارت مورد معامله را چگونه می نویسید:

"تمامی ششدانگ اعیانی یک باب خانه به پلاک شماره ... بمساحت ... مترمربع واقع در..."  یا  "تمامی ششدانگ اعیانی یک باب خانه ساخته شده در یک قطعه زمین موقوفه به پلاک شماره ... بمساحت ... مترمربع واقع در..."  یا  "تمامی ششدانگ اعیانی یک باب خانه ساخته شده در یک قطعه زمین موقوفه به پلاک شماره ... بمساحت ... مترمربع واقع در... که زیمن مزبور بموجب اجاره نامه شماره .... مورخ ... دفترخانه ... در اجاره خریدار می باشد" کدام صحیح تر است؟ شما که درکلان شهرها هستید نه مثل ما در دارقوزآباد سفلی در رابطه با اجاره وانتقال اعیان آپارتمانها وعرصه اوقافی آیا سوالی هست که نگفته باشم؟ اگر نگفته ام برای تکمیل پرسشها کامنت بگذارید ارادتمند جانی دالر یعتی بازم قاطی کردم؟

 

 

 

 

یکشنبه 19 دی 1389  12:12 ب.ظ    ویرایش: یکشنبه 19 دی 1389 12:08 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

 اجاره تملیک منفعت است به عوض معلوم . طبق ماده ی 466 قانون مدنی « اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود...»،اگر چه ماده ی مرقوم دلالتی بر معوض بودن عقد اجاره نمی کند لیکن به کمک مواد دیگر می توان معوض بودن این عقد را احراز کرد.چنانچه بند 3 ماده ی 490 قانون مدنی مستاجر را مکلف نموده مال الاجاره  را در مواعدی که بین طرفین مقرر بوده  است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً بپردازد . پس در عقد اجاره منفعت در مقابل مال الاجاره قرار می گیرد. علت انعقاد عقد اجاره برای موجر تملک مال الاجاره است و برای مستاجر مالک شدن منفعت . برای اینکه منفعت معین ومعلوم باشد ،مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل خواهد بود (ماده 468 قانون مدنی) و«مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده باشد و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است»گاهی برخی از مراجعین دفترخانه ها درخواست می کنند مدت اجاره در اجاره نامه ی رسمی از  تاریخی قبل از زمان انعقاد عقد اجاره قید شود . مثلا بستن عقد در تاریخ اول مهرماه 89 صورت می گیرد و متعاقدین خواستار آنند که شروع مدت اجاره از اول فروردین ماه  1389 باشد .منفعت شش ماه گذشته چه با استفاده یا بدون استیفا از بین رفته است و مالاجاره ای که برای منفعت آن مدت مقرر  شده  است بی عوض می ماند. همان چیزی که در COMMON LAW  گفته می شود: عوض نباید گذشته باشد .(1)حتی اگر منفعت شش ماه مزبور را مستاجر استفاده کرده باشد نمی تواند عوض مال الاجاره در عقد اجاره ای باشد که در تاریخ 1/7/89 منعقد  می شود و مستاجر اگر توافق قبلی با موجر درباره منفعت آن شش ماه نداشته باید اجرت المثل آن مدت را بپردازد . تلف عین مستاجره بالتبع تلف منفعت را به دنبال دارد و موجب انفساخ عقد اجاره است و چگونه منفعت تلف شده می تواند مورد و عوض در عقد اجاره قرار گیرد . به موجب ماده 483 قانون مدنی «اگر در مدت اجاره عین مستاجره بواسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه ی تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.» انفساخ عقد اجاره در صورت تلف عین مستاجره از آنروست که وجود منفعت وابسته به عین است و عین نباشد منفعت هم نخواهد بود . منفعت غیرموجود چگونه تواند تملیک شود . بنابراین مدت اجاره نمی تواند از ایام قبل از تاریخ انعقاد عقد اجاره شروع شود . با این حال اگر مورد اجاره از مدت ها قبل در تصرف مستاجر باشد و وی از آن استیفا منفعت نموده باشد ؛ مالک (موجر فعلی ) طبق ماده ی 337 قانون مدنی می تواند اجرت المثل آن را از استیفاء کننده بگیرد : <<‌هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند ، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود ، مگر این که معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده )  اگر متصرف بدون اذن هم از مال غیر استیفاء منفعت کرده باشد مالک باز مستحق اجرت المثل از باب استفاده ی بلاجهت او خواهد بود .بنابراین اگر مستاجر از قبل از انعقاد اجاره مورد اجاره را بصورت مشروع یا نامشروع در اختیار داشته باشد  می توان در عقد اجاره ای که فعلا منعقد می شود ذکر کرد: طرفین اقرار نمودند مورد اجاره از اول فروردین ماه سال 89 در تصرف مستاجر بوده و در آن مدت  از آن  استیفاء منفعت کرده است و مستاجر متعهد است اجرت المثل مدت مرقوم را جمعاً به مبلغ X   ریال در تاریخ  X  به موجر بپردازد . یا مستاجر اجرت المثل مدت مرقوم را جمعاً به مبلغ X ریال به موجر پرداخت و موجر اقرار به اخذ آن نمود و طرفین کلیه دعاوی واقعی و فرضی و احتمالی خود را در همین ارتباط ضمن عقد لازم حاضر و ضمن عقد خارج لازم اسقاط نمودند . به نظر می رسد  چون استیفاء از اسباب ضمان قهری است چنین استفاده هائی مشمول قانون مالیات های مستقیم نباشد و مالیاتی بدان تعلق نگیرد بخصوص که قانون روابط موجر و مستاجر نیز چنین تصرفاتی را در بر نمی گیرد .

پی نوشت: 

1- ConsideratioN must not be past _ past consideration is no consideration ( Roscorla V. Thomas[1842]Re
MCArdle[1951]

(Martin Hant- Level As LEVEL LAW )